住宅ローンの繰り上げ返済には、2つの方法があります。
 
一般的な方法は、「期間短縮型」という方法です。
 
期間短縮型で繰り上げ返済を行うと、繰り上げ返済を行う時点から
その金額になるまでの期間の元金を返済した事になります。
 
例えば、毎月の返済額が10万円でその内訳が元金7万円、利息3万円の
場合で、繰り上げ返済を100万円行った場合、100万円÷7万円=14
ですので、14カ月分の元金を返済した事になり(実際は7万円が少しづつ
減りますが)、その期間(1年2カ月)が短縮される事になります。
 
では、その場合どれくらい繰り上げ返済の効果があったかといいますと、
利息分約3万円×14カ月=42万円分の繰り上げ効果があった事になります。
 
 
もうひとつの方法は、「返済額軽減型」です。
 
こちらは、繰り上げ返済を行うとそれ以降の毎月の返済額が繰り上げ額に
応じて、少なくなります。
 
例えば、残りの住宅ローンが2000万円で20年の場合、100万円を繰り上げ
返済した場合、月々の返済額は100万円÷240回(20年×12ヶ月)=
約4千円と利息分が月々の返済額から減る事になります。
 
ここで、住宅ローンの繰り上げ返済を「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つ
説明しましたが、どちらの方が得なのか知りたいですよね?
 
それは、明らかに「期間短縮型」の方が得になります。
 
3,000万円を35年返済で金利2%で試算した場合、10年目に100万円
住宅ローンを繰り上げ返済した場合、
 
 期間短縮型の場合は、約61万円(1年4カ月)
 返済額軽減型の場合は約27万円(月4,200円)
 
の、繰り上げ返済効果があります。
 
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