日、住宅ローンの借り入れのMAXは1億円と書きましたが、
では、購入代金すべて銀行は融資してくれるのでしょうか?
住宅ローンの金額の評価(審査)は、
 ・住宅そのものの価値
 ・借りる人の返済能力
の2点審査され、住宅ローンの金額がきまります。
これは、新規の住宅ローンや借り換えも同じです。
まず、住宅そのものの価値ですが、こては土地の価格と住宅の価格の
合計です。
どのように評価されるのかですが、銀行により評価の仕方が違いますが、
一般的には、土地については国税局が発表している路線価を基準に調整しています。
建物については、構造により坪単価が設定されており、そこから評価を算出している
ようです。
そこで計算された金額を元に、各銀行の掛け目がはいり、その金額が住宅ローンの
MAXになります。
例えば、土地の評価が2,000万円、建物が1,800万円となったときに、3,800万円までの
住宅ローンが可能になります。
ただし、銀行の評価は通常の販売価格より低い目になっていますので、その額かの
2倍から3倍くらいまで住宅ローンを融資しています。
でないと、住宅ローンの借り換えの場合は、ほとんどが評価割れ(担保不足)に
なってしまいますから。
あとは、中古の場合ですが、これも評価の仕方は同じなのですが建物については、
減価償却をした金額が建物の金額となります。
担保評価が思ったほど出ない場合は、近隣の売買事例など参考に、評価を出してもらう
ような交渉も可能になったりします。
次回は、返済能力について説明しますね!
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