住宅ローンはいくらまで借りれるのか?

銀行が貸してくれる額と返済できる額

住宅ローンを借りる時、銀行が貸してくれる金額と実際に返済できる額では違ってきますので、その点を見てみたいと思います。

銀行が住宅ローンを貸してくれる額は

住宅ローンの申込額の最大金額は銀行により異なりますが1億円が一般的です。
だからといって、それ以上の場合は完全に無理か?というと、そうでもありません。
1億円を超えると、通常の審査ではないので、非常に審査に時間がかかったりします。
また、1億円まで、と基準がある銀行でも5千万円を超えると役員決済になり普通より時間がかかる事があります。
これ以外に高額になると、団体信用生命保険も「告知書」だけでは、ダメで、健康診断が必要になってきます。
申込金額は、1億以内なのでそれまででは、いくらでも可能か?というとそういうわけにわ行きません。
なぜなら、住宅ローンですから・・・

住宅購入のときの取得費とは

住宅ローンは住宅の購入費(取得費)に対しれローンを実行してくれます。

という事は、資金使途として住宅の購入代金、土地の購入代金に限られてきます。

建物の代金については、見方によっては、これは入って、これは入らないという事もあります。

問題になるのは、「外構費」や「照明」「エアコン」などです。
これらは、建物の契約と別途にすると住宅取得費として、みてもらえません。
 
住宅価格にエアコンやカーテンなど含んで、坪単価○○円とかいうところでしたらそれらの金額は、住宅ローンで利用可能になります。
 
たまに、今あるローンや車のローンを住宅ローンと1本にしたい。という話しを聞きますが、これは、ウソを言って銀行からお金を引き出すことになりますので、見つかれば、詐欺になりますので、けっしてこのような事はやめてくださいね。
たまに、つかまってる人もいますので、ご注意を!
 

住宅購入時の諸経費は、住宅ローンに組み込める? 

あと、住宅を購入する時の諸経費はどうなるのでしょうか?
 
諸経費(諸費用)とは、不動産の仲介手数料や登記費用、抵当権設定費用や住宅ローンの保証料などが諸費用になります。
 
銀行によっては、この諸費用は住宅ローンに含めてもOKな所と、諸費用は認めてもらえなくて、別途、諸費用ローンとして借入する必要がある銀行があります。
 
 住宅ローンの借り換えの場合ですが、その場合は諸費用は含めても大丈夫です。

住宅ローンはいくら借りれるの?

 
では、購入代金すべて銀行は融資してくれるのでしょうか?
 
 
住宅ローンの金額の評価(審査)は、
 
 ・住宅そのものの価値
 
 ・借りる人の返済能力
 
の2点審査され、住宅ローンの金額がきまります。
 
これは、新規の住宅ローンや借り換えも同じです。
 
 
まず、住宅そのものの価値ですが、こては土地の価格と住宅の価格の合計です。
 
 
どのように評価されるのかですが、銀行により評価の仕方が違いますが、
 
一般的には、土地については国税局が発表している路線価を基準に調整しています。
 
建物については、構造により坪単価が設定されており、そこから評価を算出しているようです。
 
 
そこで計算された金額を元に、各銀行の掛け目がはいり、その金額が住宅ローンのMAXになります。
 
 例えば、土地の評価が2,000万円、建物が1,800万円となったときに、3,800万円までの住宅ローンが可能になります。
 
ただし、銀行の評価は通常の販売価格より低い目になっていますので、その額かの2倍から3倍くらいまで住宅ローンを融資しています。
 
 でないと、住宅ローンの借り換えの場合は、ほとんどが評価割れ(担保不足)になってしまいますから。
 
 あとは、中古の場合ですが、これも評価の仕方は同じなのですが建物については、
 
減価償却をした金額が建物の金額となります。
 
 
担保評価が思ったほど出ない場合は、近隣の売買事例など参考に、評価を出してもらうような交渉も可能になったりします。
 

住宅ローンを借りていい額とは?

 みなさん、気になるポイントだと思います。

でも、誤解しないでください。
借入可能額=住宅予算ではないことを。

「銀行が審査をして融資を行うのだから、借入可能額は返済可能額」と思うのは間違いです。

銀行は、あくまで一般的な基準で審査しております。
ですので、夫婦お二人の家庭も子供が3人いる家庭も、申し込める金額などは、その家族の年収によって決まるのです。

当然住宅ローンは長い期間で借りますので、子供が大学に行く時も住宅ローンは払っていると思います。

そう考えると、子供のいるご家庭の方が将来的な負担が多くなりますよね?
でも、銀行の審査ではそのへんは、あまりみられていないのが現状なんですね。

住宅ローンの返済ができなくなった場合

最近「任意売却」という言葉を耳にしたことないですか?
住宅を購入したものの、ローンが払えなくなって、仕方なく売却。でも、住宅ローンより高く家が売れない。
といった場合、競売か任意売却になってしまうんです。

競売になると、通常の売却よりも安く売却されるケースが多いので、銀行の承諾を得て「任意売却」で少しでも高く売却するのですが、家は処分できても、返済出来なかった住宅ローンは残ってしまうのです。

恐ろしい話ですよね。

 

ですが、実際「任意売却」が増えているんです。
これは、住宅を購入する時に今後の資金計画などあまり考えずに、住宅を取得した結果です。
こうなれば、誰を恨む事も出来ません。

不動産雑誌などにも「住宅ローンの月々の返済額は、住宅購入前の家賃や駐車場代、それに住宅を購入するための貯蓄額で、返済額を決めると良い」と書かれていることがよくあります。

それにのっとって、住宅会社の人に「今の家賃並みで家が買えますよ」とそそのかされ、「このまま賃貸に無駄なお金を払い続けるんだったら、将来資産になる自分の家を」・・・と思って購入したんでしょうね。

でも、その結果が任意売却です。
どうしてそうなってしまうのか?
それは、賃貸時代には考えもしなかった出費にあると思います。

当然のことですが、家を購入してから、払うのは住宅ローンだけではありません。いくつかありますが、まずは固定資産税。

固定資産税は、最初は住宅用として軽減されますが、物件によって3年から5年後には軽減が無くなりそれだけでも固定資産税は倍になってきます。

次に、修繕積立金や駐車場代。分譲マンションの場合は、毎月請求が来ます。

これは、ある程度購入前から予測出来る事だと思います。ですが、意外と計算に入ってないことが多いんですよね。

他にも、色々相談を受けていて、ここを押さえておかなければ危険だなぁ。と思う事を書いていきたいと思います。

購入時期にもよりますが、、、
・今後お子様の出産の予定があるのか?
・出産後、奥様は専業主婦になるのか?パートか?育児休業で正社員を継続か?
・お子様の教育費の用意が出来るのか?
・定年後住宅ローンは終わっているのか?
この4つのポイントを抑えておくことが非常に重要になってきます。

購入時期にもよりますが、、、

・今後お子様の出産の予定があるのか?
・出産後、奥様は専業主婦になるのか?パートか?育児休業で正社員を継続か?
・お子様の教育費の用意が出来るのか?
・定年後住宅ローンは終わっているのか?
この4つのポイントを抑えておくことが非常に重要になってきます。

まず、お子様の出産についてですが、出産を期に奥様が会社を辞めるケースも
多く見受けられますが、そうなると住宅ローンを計画する時は、最初から
ご主人だけの、収入で考えておく必要があります。

例えば、住宅ローンが家賃とあまり変わらなかった場合は、奥様の収入分は
すべて預金に回せていたのか?が重要です。

その他、出産後もずっと奥様は専業主婦なのか? 子供が10歳くらいになったらパートで働くのか? 出産前からの会社で育児休業後も働くのか? によってもずいぶん計画が変わってきます。子供が大学に行く時の教育費をどうするのかも非常に重要です。

 

この期間で、次の教育資金を準備する必要がありますから

あとは、退職後住宅ローンが残るのか? も大きな問題になってきます。

昔は、インフレで住宅ローンが残っていても物価が上がっているので
2~30年もたった住宅ローンの金額は少なく感じたのですが、ここ
20年は物価もあまり変わっていないので、住宅ローンの負担は老後も
続きます。

また、年金不安もあり、退職金をあてにするのも、少し問題があるのかも
知れません。

これらを確認してからでないと、住宅ローンを組んではいけませんね。
賃貸なら最悪の場合、安い家賃のところに住みかえればなんとかなりますが、
住宅ローンの場合は、そういうわけにはいきませんからね。

こういうことを防ぐためにも、住宅購入の時は、信用できるファイナンシャルプランナーに「ライフプラン」を作ってもらってください。

ただし、住宅会社の作ったライフプランは給与・生活費の変動費など購入者の
有利なようになっている場合が多く、アテにならないかもしれませんので、
注意してください。

なぜなら、ライフプランの計算で余裕があるか無いかによって、変動金利にするのか、固定金利にするのかなども考えなくてはなりませんから。

住宅ローンは決して背伸びせず、現状を踏まえ将来のライフプランを考えて
決めましょうね!