住宅ローン銀行の選び方と落とし穴

住宅ローンの銀行選びは必要なの？どこも同じなのか

銀行（金融機関）と一言でいっても、都市銀行（メガバンク）・信託銀行・地方銀行・ 信用金庫・信用組合・ネット銀行、外資系銀行の違いがあり、 また同じようでも各金融機関では金利・期間・優遇内容・審査方法・保証料・担保評価・ 年収での返済割合・返済履歴の判断基準なども各金融機関によって違います。

また変動金利と名前が同じでも仕組みが違う銀行もありますので注意してください！

あなたもご存知だと思いますが、銀行は営利企業ですので当然自分の銀行の「利益最優先」です。

お客様のメリットより自分ところの銀行の利益を考えます。

相談に行く銀行を間違ってはいけません（金利見直しの相談のケース）

実際の話なのですが、住宅ローンの借り換えを考えていたお客さんが、今の銀行に相談に行ったのですが、金利を見直してもらったら月１万円程度安くなる場合でも、「借り換えすると諸費用が必要になるので、それを考えると差があまりないので、借り換えのメリットはないですよ」と回答されたケースもありました。

こういったば場合は、現在の銀行に相談に行かずに金利の低い住宅ローンの銀行を選び相談に行き借り換えのシミュレーションをしてもらうのがいいです。

その結果を今の銀行に持っていき、引下げの交渉を行うのが得策です。

相談に行く銀行を間違ってはいけません（固定金利への変更）

今後住宅ローンの金利が上がる不安のあるお客様が銀行に相談に行ったら、そこの担当者に５年固定の 住宅ローンを進められて申し込んでしまったようです。

住宅ローンの金利が上がる不安があるというのに、どうして５年間だけの固定金利を進めるのでしょうか？

本当に最悪ですね。金利上昇傾向の今、安心できるのは全期間固定金利の商品が安心です。

よく銀行員がこんな商品を進めたんですね。と思いました。

なぜ、こういう事が起こるかといいますと、銀行に相談に行っても担当者は、その銀行で扱っている住宅ローンの商品しか進める事が出来ないからです。

今は、銀行によって住宅ローンの種類が全然違いますので、この点を把握せずに銀行に相談に行くと、ほとんどのお客様が、 ちょっとの手間を惜しんだばかりに損をしています。

今の銀行は店頭に住宅ローンに詳しい担当者が少ない

銀行の窓口には住宅ローンに詳しい担当者が少ないため、 相談にいっても自分の所の商品の良い所しか説明してもらえないので、 正しい理解が出来ません。

また、銀行の担当者は自分の成績が欲しいので、相談に行ったら、 何としても自分のところの銀行から住宅ローンを申し込んでもらうように説得されます。

（このため、安易に住宅ローンを申込みその結果、審査が通らない（否決）ケースも多々あります。） 一度断られると、審査結果が個人信用情報機関にその内容が残りますのでその結果、 益々審査がとおりにくくなってしまいます。

住宅ローンが通らない理由の多くは以下のとおりです

• 勤務（転職）年数が少ない方
• 生命保険など報酬が外務員になっている方
• 他に車などのローンがある方
• 自営業の方
• 会社役員の方
• 離婚して名義を変えていない方
• 建物の担保評価の低い方
• 建物が建蔽率、容積率オーバー（違法建築）の方

また、銀行の担当者は『なぜ申込者が住宅ローンの審査に通らなったか』理由を説明してくれません。

そのため、何を解決すれば借り換えが出来るのか分かりません。

住宅ローンの審査の攻略については、こちらを御覧ください。

住宅ローン銀行の選び方は目先の金利だけで選んではいけません

ある時期の銀行の住宅ローンの店頭金利の表を見てください。

金融機関	変動金利	2年	3年	5年	7年	10年	15年	20年
U銀行	2.475%	3.05%	3.15%	3.30%	3.35%	3.65%	4.25%	4.70%
S銀行	2.475%	3.05%	3.15%	3.30%		3.65%
M銀行	2.475%	2.95%	3.05%	3.20%	3.25%	3.45%	3.95%	4.10%
R銀行	2.475%	3.05%	3.15%	3.30%	3.35%	3.65%	4.25%	4.70%
Ｏ銀行	2.675%	2.675%	2.675%	2.90%		3.50%
Ｉ銀行	2.675%		2.95%	3.05%	3.15%	3.30%	4.10%	4.50%
K銀行	2.675%	2.55%	2.55%	2.70%		2.90%
S銀行	2.675%	2.95%	3.20%	3.35%		3.70%

この表を見てどう思われますか？

各銀行、微妙に金利が違いますよね？

住宅ローンの銀行選び方ですが、多くの方は変動金利の優遇後の実行金利で比較しているのではないでしょうか？

一般的な銀行の変動金利が0.625%で、他と比べていちばん金利が低かったら、はたしてそれが得なのでしょうか？

上の図を見てください。

Ｕ銀行とK銀行の住宅ローンの優遇後の金利が0.625%だったとします。

その場合、U銀行の優遇金利は、2.475%－0.625%で1.85%の優遇です。

Ｋ銀行の場合は、2.675%－0.625%で2.05%の優遇になります。

当初、住宅ローンを変動で借りる場合は、どちらにしても同じ金利なのですが、途中で固定金利に切り替える時に違いが大きく出てきます。

例えば、10年固定に切り替えた場合、Ｕ銀行の場合は、3.65%－1.85%で1.8%になります。

Ｋ銀行の場合は、2.70%－2.05%で0.65%です。

同じ10年固定でもＵ銀行とＫ銀行では、1.15%も金利の差が出てきます。

他にも、住宅ローンの銀行選びには、細かく調べて比較するところはたくさんあります。

変動金利の住宅ローンの場合は銀行選びによって変わってきます。

一般的な変動金利は、金利の見直しが年２回で返済額の変更は５年に１回変わる仕組みになっています。

それが、銀行によっては金利の見直しを毎月行っているところや、返済額の変更も毎年行ってる銀行などもあります。

そういった銀行では、常に金利を気にしておく必要があります。

また途中で固定金利選択型に変更した時、今の優遇が使えなかったり、優遇金利が少なくなったりしますので、そちらも踏まえて住宅ローンの銀行を選ぶ事が必要です。

面倒な交渉や手続きを住宅ローンの専門家にお任せしませんか。

変動金利が特別に低い銀行の場合、金利0.98％の銀行ってお得？

過去の例ですが、参考にしてください。

当時の一般的な実行金利が1.275%だった頃、変動金利が0.98％と宣伝している銀行の住宅ローンがありました。

その見た目の金利の低い銀行の住宅ローンはお得なのでしょうか？

検証してみました。

ポイントは、半年見直しなので、半年経過した時点で優遇が下がります。

また、元金が500万円を下回れば、優遇金利が無くなります。

以下では、全期間基準金利が変わらないものとして、試算致しました。

さて、保証料が無いですが、実際はどちらが得なのでしょうか？

このように、トータルでは保証料が必要ですがあまり変わりません。
それよりも、金利の変更の方が心配になります。詳しくは、こちらをご覧ください。