住宅ローンの申込額の最大金額は銀行により異なりますが1億円が
 
一般的です。
 
だからといって、それ以上の場合は完全に無理か?というと、そうでも
 
ありません。
 
 
1億円を超えると、通常の審査ではないので、非常に審査に時間がかかったりします。
 
 
また、1億円まで、と基準がある銀行でも5千万円を超えると役員決済になり
 
普通より時間がかかる事があります。
 
 
これ以外に高額になると、団体信用生命保険も「告知書」だけでは、ダメで、
 
健康診断が必要になってきます。
 
 
申込金額は、1億以内なのでそれまででは、いくらでも可能か?というと
 
そういうわけにわ行きません。
 
 
なぜなら、住宅ローンですから・・・
 
 
という事は、資金使途として住宅の購入代金、土地の購入代金に限られてきます。
 
 
建物の代金については、見方によっては、これは入って、これは入らないと
 
いう事もあります。
 
 
問題になるのは、「外構費」や「照明」「エアコン」などです。
 
 
これらは、建物の契約と別途にすると住宅取得費として、みてもらえません。
 
住宅価格にエアコンやカーテンなど含んで、坪単価○○円とかいうところでしたら
 
それらの金額は、住宅ローンで利用可能になります。
 
 
たまに、今あるローンや車のローンを住宅ローンと1本にしたい。という話しを
 
聞きますが、これは、ウソを言って銀行からお金を引き出すことになりますので、
 
見つかれば、詐欺になりますので、けっしてこのような事はやめてくださいね。
 
たまに、つかまってる人もいますので、ご注意を!
 
 
あと、住宅を購入する時の諸経費はどうなるのでしょうか?
 
 
諸経費(諸費用)とは、不動産の仲介手数料や登記費用、抵当権設定費用や
 
住宅ローンの保証料などが諸費用になります。
 
 
銀行によっては、この諸費用は住宅ローンに含めてもOKな所と、諸費用は
 
認めてもらえなくて、別途、諸費用ローンとして借入する必要がある銀行が
 
あります。
 
 
住宅ローンの借り換えの場合ですが、その場合は諸費用は含めても大丈夫です。
 
  

では、購入代金すべて銀行は融資してくれるのでしょうか?
 
 
住宅ローンの金額の評価(審査)は、
 
 ・住宅そのものの価値
 
 ・借りる人の返済能力
 
の2点審査され、住宅ローンの金額がきまります。
 
これは、新規の住宅ローンや借り換えも同じです。
 
 
まず、住宅そのものの価値ですが、こては土地の価格と住宅の価格の
 
合計です。
 
 
どのように評価されるのかですが、銀行により評価の仕方が違いますが、
 
一般的には、土地については国税局が発表している路線価を基準に調整しています。
 
建物については、構造により坪単価が設定されており、そこから評価を算出している
 
ようです。
 
 
そこで計算された金額を元に、各銀行の掛け目がはいり、その金額が住宅ローンの
 
MAXになります。
 
 
例えば、土地の評価が2,000万円、建物が1,800万円となったときに、3,800万円までの
 
住宅ローンが可能になります。
 
ただし、銀行の評価は通常の販売価格より低い目になっていますので、その額かの
 
2倍から3倍くらいまで住宅ローンを融資しています。
 
 
でないと、住宅ローンの借り換えの場合は、ほとんどが評価割れ(担保不足)に
 
なってしまいますから。
 
 
あとは、中古の場合ですが、これも評価の仕方は同じなのですが建物については、
 
減価償却をした金額が建物の金額となります。
 
 
担保評価が思ったほど出ない場合は、近隣の売買事例など参考に、評価を出してもらう
 
ような交渉も可能になったりします。
 
 
次回は、返済能力について説明しますね!
 
 
住宅ローンの審査の詳細については