親族間売買は、通常の不動産売買と比べて住宅ローンの審査に通るのが難しいことがよくあります。
どうして親族間売買の住宅ローンは難しいのか？
住宅ローンを利用することが出来るのか？
などについて、以下で説明していきたいと思いますます。
親族間売買でこのような悩みはありませんか？
子供に家を買ってもらいたいが住宅ローンが通らない
以前に兄弟姉妹で住宅ローンを組んでもらったが、自分の名義に変えたい
不動産の親族間売買で、住宅ローンを断られた
住宅ローンの返済が厳しくなってきたので、子供に引き継いでもらいたい
夫（妻）名義の不動産を自分のものにしたい
上記のことでお困りでしたら、まずはご相談ください。
不動産の親族間売買とは
「親族間売買」とは、家族や親戚同士（親子、兄弟姉妹、夫婦など）が自宅などの不動産を取引する方法です。
当ウェブサイトでは、既存の住宅ローンを引き継ぎつつ、子供や兄弟姉妹、親戚といった親族に自宅を売却する親族間売買に関する説明を行います。
親族間売買で住宅ローンを利用するケース
ここでは、親子間売買、兄弟間売買、離婚後の元夫婦間売買についての具体例を紹介します。
ケース1
親が住宅ローンの支払いに困り、家を手放さなくなった場合、子供が家を買い取って手放さなくてもよくする」といった場合、子供が住宅ローンを組むことになります。
ケース2
事業をおこなっていて借入の返済を滞納して担保の自宅が競売にかけられ手放す事態になる前に、子供や親戚などが住宅ローンを利用して親族間売買をおこなう。
ケース3
過去に何らかの理由で、本人では住宅ローンを組むことが出来ず、兄弟の名義で住宅ローンを利用して、自宅を購入してもらっていたが、兄弟にそろそろ名義を戻さないといけなくなり、親族間売買で住宅ローンを組んで購入する。
ケース4
離婚して、夫が出ていき現在、妻と子供が元々の家に住んでいるが、夫から名義を変えてほしい、と言われたり、住宅ローンは元妻が支払っているため、自分の名義にしたいと言った場合に、親族間売買で住宅ローンを利用する。
親族間売買の住宅ローンの難しさとその理由
親族間売買における住宅ローンは、一般的な不動産売買よりも難しさがあります。その主な理由は次の通りです。
- 適正価格の評価と税金のリスク
不動産の親族間売買では、売買価格が正当なものか評価することが難しいからです。価格が極端に低かったり高かったりすると、税務署から贈与税を請求される可能性があります。このため、銀行は住宅ローンの融資後税金は発生しても責任が取れないので、慎重になります。 - 売買の必要性の不明確さ
親族間での不動産売買の必要性が明確でないことがあります。親子や親戚の関係性であれば、相続時に名義変更ができるため、売買の理由が疑問視されることがあります。このため、銀行は売買のはっきりした理由が分からないと案件として取り扱わないのです。 - 資金使用用途の不明確さ
住宅ローンの融資は、住宅の購入を目的としています。しかし、親族間売買の場合、借りた資金がどのように使われるか不明確であることがあります。事業資金や他の借金から家を守るためとして流用される可能性があるため、銀行は資金の使用用途が把握できないため融資が受けにくいです。 - 相続問題や金融機関のリスク回避
親族間売買が将来の相続人間のトラブルのきっかけになることや、税金問題が生じる可能性があります。これらのリスクを回避するため、銀行は親族間売買に対して慎重なアプローチを取ることが多いです。
以上のことから、親族間売買の住宅ローンの難しさは、価格の評価や必要性の不明確さ、資金使用用途の不明、相続や金融リスクの懸念などに起因しています。銀行はこれらのリスクを考慮し、なかなか親族間売買には取り組んでもらえないのが実情です。親族間売買を検討する際には、これらの要因に留意し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
親族間売買で住宅ローンの利用可能性とその条件
親族間売買において住宅ローンを利用することは、容易には認められないことを理解いただけたかと思います。しかし、完全に不可能というわけではありません。少なからず可能性が存在し、あきらめる必要はありません。
住宅ローンの利用可能性とその条件
親族間売買における融資利用は極めて難しいというのが実情ですが、絶対に不可能とは限りません。実際に、以前に親族同士の不動産売買で住宅ローンの融資を受けたケースも存在します。しかし、以下の最低限の条件を満たす必要がありますので、確認してみましょう。
住宅利用を目的とした不動産の取得
これは親族間売買に限らず、住宅ローンの利用において必須の条件です。住宅ローンは住宅の購入を目的としているため、住むことが目的とされる不動産の取得にのみ利用が認められます。住宅ローンですので投資物件や事業資金などへの融資は不可能です。
借主の信用属性が高いこと
借主（住宅ローンを申し込む人）の信用性も重要な条件です。勤務先の会社、年収、家族構成、年齢、健康状態、借入履歴、返済履歴などが審査されます。ただし、親族間売買の場合、一般の売買よりも審査が厳格に行われることが考えられます。
さらに、親族間売買特有の問題として、贈与税や将来の相続に関わるリスクも考慮されることがあり、金融機関によっては親族間売買は受け付けないところもあります。
合理的な売買理由の提供
親族間売買においては、売買の合理性も求められます。通常の売買にはない融資条件として、銀行側は売買の動機を検証します。売買の理由が説明可能であり、納得できるものであるかが問われます。
親族間売買での住宅ローン利用は困難ですが、絶対に不可能ではありません。条件次第で可能性があることがわかりました。親族間売買を検討する際には、先述した条件を確認し、それに合致する場合は住宅ローンを申込する可能です。
ただし、金融機関によって親族間売買へのアプローチに違いがあるため、金融機関（銀行）の選択が必要です。もし住宅ローンが利用できない場合、他の方法として、現金での一括購入や分割払い、住宅ローン以外の融資などを検討することも一つの選択肢となるでしょう。
最終的な判断は金融機関次第ですが、条件を整えて臨むことで、親族間売買での住宅ローン利用が実現する可能性は依然として存在します。
親族間売買の適正価格の重要性
親族間売買においては、適正な価格設定が大切です。安易な価格で取引を進めると、贈与税のリスクが生じる可能性があります。そのため、以下のポイントを押さえて適切な価格を設定することが重要です。
適正価格の重要性
親族同士の取引でも、市場価値に基づいた適正価格を設定する必要があります。過度に低い価格で取引を行うと、贈与税がかかるリスクが高まります。国（税務署）が所有者情報を管理しており、所有権の移転が行われるとその情報が税務署に伝わるため、価格の逸脱があると目をつけられ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
不動産仲介業者の役割
不動産の適正価格の設定には、不動産仲介業者の情報が必要になります。不動産仲介業者は近隣の売買実例を調べ適切な価格を出し、妥当な金額で銀行との交渉を行います。住宅ローン審査において必要となる重要事項説明書の作成も不動産仲介業者が行います。
金融機関との関係
住宅ローンを利用する場合、金融機関は売買不動産の価値を確認します。抵当権の設定により担保を確保し、価値を保証します。金融機関は重要事項説明書を通じて不動産の状況を確認し、審査を行います。そのため重要事項説明書は必ず必要になってきます。
親族間売買での安心な取引を実現するためには、適正価格設定と不動産仲介業者のサポートが不可欠です。過度に低い価格を避け、市場価値に基づいた価格を設定しましょう。不動産仲介業者は専門知識を活かし、適正価格の提案や住宅ローンの実行までのサポートを行います。親族間売買に強い不動産会社を通じて銀行との交渉を行い、スムーズな取引を実現しましょう。
親族間売買住宅ローン実行までの流れ
親族間での不動産売買は、正確な手順を踏むことが重要です。以下に、住宅ローン実行までの流れをわかりやすく説明します。
- 電話・メールで事前のご相談
まず、メールや電話で簡単な状況などをお聞かせいただきます。
物件情報、必要金額（住宅ローンがあれば残金額）や、購入者（住宅ローンを申し込む人）の勤続年数や年収などをお聞きし、親族間売買として住宅ローンの申込が可能かアドバイスさせていただきます。 - 面談
実際にお会いさせていただき、電話やメールでお聞きした内容を確認させていただきます。
購入者の方の収入確認、物件確認（購入時の売買契約書や、重要事項説明書）、住宅ローンがある場合は、返済明細書などで、具体的に売買価格が妥当か？など計算させていただきます。
問題がなければ、この時点で住宅ローンの事前審査を進めます。 - 住宅ローンの申込
面談時にコピーを頂いた資料と、所有者や抵当権などの権利関係や登記情報を確認するために登記事項証明書、地積測量図や公図（こちらで手配いたします。）などの資料を整理し、銀行に弊社が交渉いたします。 - 住宅ローンの事前審査が承認された場合
売買契約書、重要事項説明書を作成します。その後
住宅ローンの本審査が行われます。 - 金消契約の締結
本審査が正式に承認された場合、金消契約（金銭消費貸借契約）を金融機関と締結します。 - 不動産の決済
金融機関にて司法書士の立会いのもと、不動産の所有権移転の書類を提出と、住宅ローンの実行、売買代金の支払いの手続きをおこないます。
その後、司法書士や宅建業者（弊社）への手数料を支払います。
親族間売買の手続きは、ご相談から住宅ローンの融資実行完了まで1カ月以上かかる場合もありますが、正確な手順を追うことで、後々のトラブルを避けるために重要です。
また弊社にて手続きを行っていただきますと、仲介手数料は通常の半額になります。
親族間売買の成功事例
いままで弊社で親族間売買で住宅ローンを実行した事例をご紹介いたします。
兄弟間での不動産売買
購入当時、何らかの理由で住宅ローンを借りられなかったので、兄弟の名義で住宅ローンを組んでもらって住んでいました。
それから年数が経ち、弟も結婚しマイホームの購入を検討したが、すでに住宅ローンを借りているので、このままではマイホームが購入できないので、親族間売買にて今の住宅ローンを返済した。
親子間売買での住宅ローン1
当初、親が住宅ローンを借りその家に住んでいたが、定年になり住宅ローンの返済が困難になってきた時、息子が父に変わり息子と親子間売買を行って、住宅ローンを借り、今のローンを返済した。
この場合は、状況によって親子間売買でなく、住宅ローンの借り換えで対応出来ることもあります。
親子間売買での住宅ローン2
親が事業を行っていたが、会社の経営が悪化し地元の銀行融資を受けていたが、返済が厳しくなり、このままでは自宅を手放すことに、となり親族間売買で子どもに自宅を売却してローンを返済した。というケースもありました。
離婚後の元夫婦間売買の住宅ローン
離婚時の不動産の移転などについては「財産分与」で住宅ローンについては、借り換えで対応するのですが、借り換えでは、返済期間が短いので返済が厳しい。もうすこし金額を増やしたい。などの場合は売買として新たに住宅ローンを借りることで対応したこともあります。
親族間売買成功のポイント
親族間売買は成功事例から学ぶことが重要です。住宅ローンの利用には専門家のアドバイスが成功へのカギです。おひとりで悩むことなく、気軽に無料相談をご利用ください。
親族間売買で住宅ローン以外の方法は
親族間売買の他にも、多様な不動産取引方法が存在します。例えば分割払いやリースバックなど、状況に合わせて最適な方法を検討しましょう。
リースバックとは
親族間売買とは異なり、リースバックはご自宅を売却し、その後も住み続けるサービスです。自宅を売却しても住む場所を失うことなく、一定の賃料を支払いながら暮らすことができます。この方法を利用することで、まとまった資金を手に入れることができます。
リースバックのメリット
自宅を売却しても、引き続き住み慣れた環境で生活を続けることができますので、近所のひとにも売却したことはバレにくいです。
また、自宅を売却することで、資金を手に入れることができますので、事業資金の返済やその資金は自由に使うことができます。
その他、所有者が業者になるため、売却後の固定資産税や管理費の支払いが不要になります。
リースバックのデメリット
売却してもすみ続けられる反面、リースバックは一般的な売買金額よりも低くなりがちになっています。また、固定資産税などは不要ですが、家賃を毎月払い続けないといけません。将来的にご自宅を買い戻す場合は、通常より高い金額で買い取る必要があるケースが多いです。
リースバックと親族間売買の違い
親族間売買は、売り手と買い手が親族である必要がありますが、リースバックは第三者（業者）が買い手となります。リースバックでは売却後も住み続けることができるため、売却に伴い家を出ていく必要がなく、資金調達ができます。
親族間売買には買い手が必要であり、一方的に売却することが難しい場合もあります。その際には、リースバックが有益な選択肢として考えられます。住み慣れた環境で暮らしながら、まとまった資金を手に入れることができ、固定資産税や管理費の負担も軽減されます。ただし、どの方法を選ぶにしても、状況や希望に応じて慎重な比較検討を行うことが大切です。
住宅FPコンサルティングの強み
親族間売買で住宅ローンを利用するのは難しく、多くのお客様が当社に相談にこられます。その理由は以下の通りです。
専門性の高さ: 親族間売買は一般的な売買とは異なり、専門的なアプローチが求められます。当社は多数の事例を通じて蓄積した知識と経験を持っており、お客様の要望に沿った解決策を提供します。
金融機関の難しさ: 親族間売買では通常の売買よりも金融機関の関与が難しい傾向があります。しかし、当社は親族間売買の成功例を多数持ち、対応策を見つけることができます。
包括的な対応: 親族間売買のケースにおいて、様々な要素が影響を及ぼすことがあります。当社は多角的な視点から解決策を提案し、お客様のニーズに合ったアプローチを採用します。
専門特化の実績: 当社は住宅ローンに特化した業務を長年行っており、数々の成功事例を持っています。お客様のニーズに合わせたアドバイスやコンサルティングを提供し、問題解決に取り組みます。
住宅ローンのサポート: 融資の難しさがある中で、親族間売買での住宅ローンのサポートも行っています。融資が受けられる条件や成功事例を通じて、お客様に適切な提案をします。
当社は住宅ローンに特化した専門知識を有するため、解決策を的確にアドバイスできます。
お客様のご相談に応じ、最適な提案を提供し、成功への一歩を踏み出すお手伝いをさせていただきます。
まとめ
親族間売買の住宅ローンは計画と知識が鍵です。住宅ローンを利用する場合は、実績のある専門家のアドバイスも活用し賢く進めましょう。