離婚した時の住宅ローンの検討事項
離婚をしても住宅ローンは契約者が払わないといけません
住宅ローン関連で最近よくある相談のひとつが「離婚後の家の問題」
です。住宅ローンの契約が残っていますと、「誰が払っていくのか？」「名義は誰にするのか？」「保証人はどうするのか？」「財産分与は？」など、大きな問題が山積みです。これらをひとつひとつクリアにしない限り、離婚後の新生活に安心感も得られないことでしょう。精神的な負担を減らすためにも、お互いに損をしない形で解決できるベストな方法を探っていきましょう。
連帯保証人がいる場合
住宅ローンは契約者（債務者）が支払うことになっていますが、連絡保証人がいる場合はどうでしょうか？
一般的には、契約者（主債務者）が住宅ローンの支払いすることになりますが、銀行（金融機関）は法律上は、契約者が払えない場合は、連帯保証人に請求することが出来ます。連帯保証人は銀行から請求されれば、法律上支払いに応じる必要があります。
住宅が夫婦共有財産である場合
住宅の所有権が共同名義の場合は、住宅ローンの支払い義務があるのでしょうか？
単に不動産の共有名義だけですと、住宅ローンに対しては「担保提供者」として住宅の共有名義の持ち分を担保として銀行に差し出しているので、住宅ローンの支払い義務はありません。ただし、借りた人が返せなくなると、競売などで不動産が売却され、持ち分のある不動産は無くなってしまう可能性があります。
住宅ローンを完済できない場合のリスク
これらのように、住宅ローンを完済出来ない場合は、
- 家を売却して、住宅ローンを返済する
- 家を売却しても、住宅ローンの残債より少なくなる場合は、任意売却
- 保証会社など代位弁済され裁判所から競売による不動産の売却
のどれかの方法でマイホームを手放すことになってしまいます。
住宅ローンは離婚に伴う財産分与の対象か？
夫婦で築いた財産の中で、形ある物はわけるのが困難。売ってすぐにお金に換えられる物は別ですが、家の場合は簡単にはいきません。なぜなら、住宅ローンの残った物件はその時点ではマイナスの財産だからです。ですが、たとえ返済途中であっても家は財産分与の対象となります。対象期間は結婚した日から別居した日まで。離婚後２年は財産分与請求が可能となっています。
離婚しても住宅ローンの連帯保証人からは外れられない？
離婚における家のことでみなさんお悩みになるのが、連帯保証人の問題。夫が債務者で妻が連帯保証人というよくある組み方では、離婚で婚姻関係の縁が切れても、住宅ローンが残っていれば債務者と連帯保証人という金融機関との関係は切ることができないからです。つまり、万が一、元夫が返済し続けられなくなった場合、妻に返済義務が発生するということ。いつ起こるか起こらないかわからないお金の不安をかかえたままでは離婚後の暮らしも不安ですよね。また、その際に別れた夫と再会して話し合いをすることもストレスになるかと思います。連帯保証人の件は、スッキリと肩をつけておきたいものですよね。
住宅ローン返済中に離婚したらどうなるか
離婚した時の住宅ローン手続きの種類
では、どのように対処すれば家の問題がクリアになり、円満離婚が成立するのでしょうか？
皆さんがされる手続きを大きくわけると、次のふたつになります。
①売却して返済
②そのまま払い続ける
①の場合、売ったお金で一括返済できるといいのですが、そうならない場合は任意売却となります。②も元夫が払い続けるのか、それとも、妻が借り換えて払うのかなど、いろんなケースが出てきます。自分たちはどの方法を選ぶのがベストなのか？ それを知るには事を進める前に、現状を把握する必要があります。
まずは離婚の前に家や住宅ローンの名義を調べる
不動産の名義は誰になっているか
はじめに確認したいのが不動産の名義。少々面倒ですが、法務局で不動産の登記簿謄本を調べて下さい。同時に、どのような担保権（抵当権など）が設定されているかも見ておく必要があります。
不動産の時価（今売ったらいくらになるか）
不動産は買った時ではなく、現状の価格を調べる必要があります。いくつかの不動産会社に査定してもらい、時価を把握しましょう。売却するかどうか？ 売却した場合どうなるか？ どのタイミングで売るか？ など次の手を考える判断材料になります。
住宅ローンの契約内容（名義：ペアローン、連帯債務、連帯保証）
住宅ローンの契約内容に関しては、今一度確認しておいてください。契約内容が変更されている場合もあるかもしれません。残債額、ペアローンか、債務者、連帯保証人などを契約書類一式に目を通して確認しましょう。
住宅ローンはいくら残っているのか
住宅ローンの残額は、「償還表」などでわかります。現在の残額を知ることはとても大切です。不動産の査定額よりもローン残額が下回るのであれば売却で利益が出ますし（アンダーローン）、上回れば不動産を売ってもローンが残ることになります（オーバーローン）。それにより対策が変わりますので、正確な額を調べましょう。
自宅を売却して住宅ローンの問題を解決したい場合
自宅売却で一括返済ができる（アンダーローン）場合
アンダーローンの場合は、不動産の査定金額よりもローンの残額の方が低いので、家をうることにより利益が出ます。この利益から売買の手数料や諸費用を引いた額を二人で折半すれば。お互い五分五分の財産分与になって後腐れありません。理想的な処理方法ですが、そうはいかない場合がほとんどですよね。
自宅を売却しても住宅ローンの足りない分を預貯金で一括返済ができる場合
不動産を売却しても、まだローンが残る場合、預貯金でカバーできるのであれば、これも問題は少なくて済みます。どちらの預貯金から出すかは話し合いで済む問題ですから。住宅ローンをスッキリ完済して、新たな一歩が踏み出せますよね。ですが、それが出来ない場合は、住宅ローンが残ってしまうオーバーローンにとなり、色々対策が必要になります。
自宅売却をしても一括返済ができない（オーバーローン）場合
任意売却とは？
オーバーローンとなる場合、通常、家を売ることはできません。借り入れの際に設定された担保が残ったままだからです。夫婦のどちらかがローンを払い続けることになりますが、そうすると離婚後もお金の問題がつきまとうことになります。そこで皆さんとられるのが任意売却という手段です。金融機関に相談し、抵当権を外してもらってから売却する方法です。
任意売却のメリット
普通、離婚で住宅ローンが払い続けられなくなった場合、金融機関は物件を差し押さえて競売という形をとるのですが、そうすると問題をはらんだ競売物件ということで売りにくく、市場よりも低い価格で取引されることになります。できれば金融機関も夫婦側も競売という手段はとりたくない。両者話し合いのうえで任意売却という方法が有効になります。
メリットとしましては、通常の不動産取引になるので、周囲に離婚という事情をふせて売買できるということ。ゆえに市場通りの価格で売買できること。また、売買価格からその後の転居費用を控除してもらえますし、残ったローンの返済計画も立てやすくなります。
離婚後も今の家に住み続けたい場合
夫が家に住み続ける場合
住宅が共有名義の場合
夫名義で家を購入される方がほとんどでしょう。その場合は、妻が退去後、引き続きローンを支払って住み続けるという形で問題ないのですが、共有名義の場合、妻の持ち分を買い取る必要が出てきます。そういった余裕資金があればいいのですが、ない方が大半なので、売却して売価を持ち分の割合でわけるのが一般的です。
住宅ローンにペアローンや妻が連帯保証・連帯債務の場合
ペアローンや妻が連帯保証人・連帯債務者の場合、夫がなんらかの事情でローン
を払い続けることが困難になると、妻の方に支払い義務が発生します。離婚をしても金融機関との関係は残っているからです。「うちの夫は大丈夫」と思っていても、慰謝料や教育費、夫の生活費などがかさんでいったり、会社の状況によっては不安がないとは言い切れません。そうならないためにも、金融機関と相談し連帯債務を免れる了承を得なければならないのですが、そのためには新たな保証人を立てたり、保証協会を利用したりする必要があります。その手も打てない場合は、住宅ローンの支払いが滞った場合どういった対応をとるかを明確にし、公正証書化しておくのがよいでしょう。
妻が家に住み続ける場合（名義は？）
離婚後も妻がその住宅に住み続ける場合、色々な問題があります。住宅やローンが夫名義の場合、離婚した時点でその家は、住宅ローンの契約者ではない第3者（他人）が住んでいることになり、銀行は賃貸住宅とみなし住宅ローンの契約違反として（本人が住んでいないから）最悪の場合、住宅ローンの残債を全額請求される恐れもあります。
今住んでいる家や土地が夫名義の場合
大半の方が夫名義で家を買われていると思います。離婚で夫が出ていき、妻と子供が住み続けるというケースはよくあることなのですが、これには様々な問題があります。もし、今後夫がその家や土地を売ってしまったらどうなるのでしょうか？
住宅の名義変更
住宅の名義については、法務局に必要書類をもって手続きすれば二人の間で出来ます。ただし、住宅ローンの名義が夫になっていた場合などは、契約上勝手に名義を変えてはいけないことになっています。しかし、家も住宅ローンも夫名義のままで、将来住宅ローンを払い続ける場合、夫が払っていく場合は途中で支払が滞ったら？妻が払う場合住宅ローンを全額返済したら、その時（数10年後に）夫に不動産の名義変更の協力を依頼できるのか？などの不安もあります。
住宅ローンが夫の場合
まず、住宅ローンを夫が払い続け、妻が住み続けるという時点で債務者と居住者が違うことになります。契約違反となりますので、そのことだけは理解しておく必要があります。ですので金融機関に話しをすると契約違反として全額返済してください。と言われる場合もあります。
住宅ローンの名義変更方法
先ほどのように、離婚してその家に妻が住み続けける場合、住宅ローンを一括返済できない場合は、住宅ローンの名義を妻に変える、債務引き受けの手続きを銀行にしないといけません。ただし、一般的には夫より妻が年収が少なかったりする場合が多いので、債務引き受けにおおじてくれないケースがほとんどです。そうなれば、上のように返済を求められてしまう場合もありますので、中々相談にも行けないというのが一般的です。
完済するのを待つ
また、家は名義人である夫の財産であることは変わりありません。妻が安心して住み続けられるようにするためには、名義を妻にしたいところなのですが、金融機関はローンが完済するまでオッケーを出してくれないのが現状です。「ローン完済後は住宅の名義を妻に変更する」という点に関して、夫婦間で事前に合意し、法的効力のある公正証書に記しておくことが重要です。でないと住宅ローンの返済が終わるころには、気が変わっていたら協力してもらえない可能性もありますからね。
夫の名義のまま妻がローンを払う
名義変更が困難だからといって、夫の名義のまま妻がローンを支払っていくというケースもリスクがあります。妻がお金を出しても、契約上の名義人は夫なので、自分の財産にはならないからです。万が一、夫の不祥事で家をとられてしまったら？ 夫が住むと言い出したら？ そういう最悪のケースにも備えなくてはなりません。
住宅ローンを借り替える。
妻にローンを払っていける安定した仕事があるならば、いっそのこと妻の名前でローンの借り換えをして、名義も妻に換えてもらうのが一番後腐れないかと思います。
審査で妻の収入や財産で問題ないと見なされれば、借り換えが可能となります。そうすると、夫名義でローンを組んでいた銀行の残債を完済できるので、名義変更にも応じてもらえるでしょう。ただし、妻が安定した職についていることが条件です。アルバイトやパートでは収入が不安定とみなされ実現も難しくなります。
妻子が住み続け、夫が住宅ローンを支払う場合
口約束の場合
住宅ローンの取り決めについて、夫婦間で合意しても、口約束ではなんの法的効力もありません。公正証書に記すと強制執行が可能になりますので、後々のトラブルを未然に防ぐためにも専門家に相談して公正証書化しておきましょう。
公正証書の書き方
公正証書の書き方で大切なことは、強制執行が可能になる文章にしておくことです。効力のある文言かどうかは専門家の判断をあおぐことをおすすめします。また、今後起こりうるトラブルに対応できる文章も専門家は熟知しています。ここは自分でやるよりもプロに任せる方が賢明です。
登記手続きも夫の協力が必要
住宅ローンを完済したら、登記簿手続きが必要になります。つまり、夫名義の場合、縁の切れていた夫の協力を得なければならなくなります。ここでは必ず自分の家となるよう、妻名義に変更する必要があります。夫から協力を得られない、連絡をとりたくないといった理由で先延ばしにすると、余計に手続きがややこしくなります。まだ登記簿上は夫の財産ですので、後々トラブルにならないよう、登記手続きの協力が得られるように公正証書に記しておきましょう。また、登記手続きには何万、何十万とかかることがありますので、費用の負担をどうするかも明確にしておきましょう。
住宅ローンのある家庭の離婚のまとめと解決方法
離婚が決まったら、精神的負担を取り除くためにも、住宅の問題を早急に解
決しましょう。売るのか、住み続けるのか、財産分与は？ といった問題をクリアにするためにも専門家の知恵を借りることは必要です。また、不安なことやトラブル回避のためにも公正証書化の作業は欠かせません。約束事は書面にて明確にしておきましょう。「金の切れ目は縁の切れ目」と言いますが、お金のことは先送りせず、離婚時点で白黒つけられるといいですね。今後の生活のためにも、お金で損をする離婚ではなく、得をする離婚をして、お互い心機一転新たなスタートを気持ちよく切れることをお祈りします。