親族間売買で住宅ローンを諦めない！審査が厳しい理由と成功のコツ

「親から実家を買い取りたいけれど、銀行に住宅ローンを断られてしまった」
「親子間や兄弟間の売買だと、審査が通らないって本当？」

親族間売買（親子間・親族間売買）を検討中の方から、このようなご相談を毎日のようにいただきます。

結論から申し上げますと、親族間売買で住宅ローンを組むことは非常に難易度が高いですが、決して不可能ではありません。

銀行が融資を断る「本当の理由」を理解し、適切な対策と金融機関選びを行えば、審査に通る道は開けます。

この記事では、多くの親族間売買をサポートしてきた不動産のプロが、審査が厳しい背景と、融資承認を勝ち取るための具体的な攻略法を解説します。「もう諦めるしかない」と考える前に、ぜひ最後までご覧ください。

親族間売買でも住宅ローンは組める？【結論と現実】

基本的に銀行審査は厳しく「お断り」されるケースが大半

まず、厳しい現実をお伝えしなければなりません。一般的な銀行（メガバンクや地銀）の窓口に、個人同士で「親子間で家を売買したいので住宅ローンを貸してください」と相談に行っても、9割以上の確率で断られます。

理由はシンプルで、銀行にとって「リスクが高く、管理しにくい案件だから」です。

通常の不動産売買（他人同士の取引）とは異なり、家族間の取引は「なあなあの関係」になりがちです。銀行はこれを極端に嫌います。

条件次第で融資可能な金融機関は存在する

しかし、すべての金融機関がNGというわけではありません。以下の条件をクリアすることで、融資の土俵に乗ることは十分に可能です。

1. 第三者（不動産会社）が仲介に入ること
2. 適切な売買価格であること
3. 親族間売買に理解のある金融機関を選ぶこと

実際に、弊社へご相談いただいたお客様の中にも、他社で断られた後に住宅ローン審査を通過された事例が多数あります。

親族間売買に対応可能な金融機関・銀行の傾向

「どこの銀行なら借りられるのか？」という疑問に対し、親族間売買における金融機関ごとの対応傾向を表にまとめました。

金融機関タイプ	親族間売買への対応	特徴・メリット	デメリット・注意点
フラット35	◎（積極的）	審査基準が明確。親子間でも要件を満たせば借りやすい。	不動産会社の仲介が必須。
地方銀行・信金	△～〇（ケースバイケース）	地域密着型で、個別の事情（同居、相続など）を考慮してくれる場合がある。	支店や担当者の裁量に左右されやすい。
ノンバンク	〇（柔軟）	銀行で断られた案件でも審査可能な場合が多い（例：セゾンファンデックスなど）。	一般的な住宅ローンより金利が高めになる傾向がある。
メガバンク・ネット銀行	×（ほぼ不可）	金利は低いが、定型的な審査のため親族間売買は門前払いされやすい。	審査の土俵に乗ることさえ難しい。

【最有力】フラット35（住宅金融支援機構）

もっとも現実的な選択肢は「フラット35」です。
民間の銀行とは異なり、国の機関（住宅金融支援機構）がバックアップしているため、「親族間だから」という理由だけで一律に否決することはありません。

ただし、利用には「仲介業者が入ること（重要事項説明書の交付）」や「適合証明書の取得」など、プロの手続きが不可欠です。

地域密着型の地方銀行・信用金庫

地元の信用金庫や地方銀行は、対面での交渉余地があります。「なぜ売買が必要なのか（例：親の老後資金確保のため、子が買い取る）」というストーリーが合理的であれば、稟議を通してくれることがあります。

審査基準が独自のノンバンク

銀行審査が厳しい場合、ノンバンク系の住宅ローンも有力な選択肢です。
例えば、セゾンファンデックスなどは親族間売買専用のローン商品を取り扱っており、柔軟な審査が期待できます。金利は少し高くなりますが、「どうしても家を守りたい」という方には強力な味方となります。

ただし、ノンバンクは通常の住宅ローンより金利が高くなりますので注意が必要です。

なぜ親族間売買の審査は厳しいのか？3つの理由

銀行が難色を示すのには、明確な理由があります。これらを知ることで、対策が見えてきます。

理由1：資金使途の懸念（住宅購入以外の流用）

銀行が最も恐れるのは、貸したお金が別の目的に使われることです。

• 銀行の懸念：
  「住宅ローンという名目で低金利でお金を借りて、実は親の借金返済や、別の事業資金に使われるのではないか？」

家族間でお金が動くため、売却代金の使い道が不透明になりやすいのです。これを払拭するには、資金の流れを透明にする必要があります。

理由2：売買価格の妥当性と「みなし贈与」リスク

• 銀行の懸念：
  「市場価格3,000万円の家を、1,500万円で売買しようとしていないか？」

安すぎる価格での売買は、税務署から**「差額は贈与である（みなし贈与）」**と判断され、後から多額の贈与税がかかるリスクがあります。銀行は「税金トラブルに巻き込まれる物件」への融資を嫌います。

参考データ（国税庁）：著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲り渡した人から贈与により取得したものとみなされます。引用元：国税庁No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき

理由3：相続トラブルや権利関係の複雑さ

• 銀行の懸念：
  「この売買によって、他の兄弟から『遺産が減った』とクレームが来ないか？」

将来の相続争いに銀行が巻き込まれることを避けるため、他の推定相続人（兄弟など）の同意がないと審査が進まないことがあります。

住宅ローン審査を通過させるための必須条件と対策

では、どうすれば審査に通るのでしょうか。ここが不動産会社の腕の見せ所です。

不動産仲介会社を入れ「重要事項説明書」を作成する

これがないと始まりません。
銀行は、個人間の契約書（私文書）だけでは融資を行いません。宅地建物取引士が作成し、説明を行う「重要事項説明書（35条書面）」の提出が、金融機関で必須条件となっています。

仲介手数料はかかりますが、これは「銀行の信用を買うための必要経費」と考えてください。

客観的なデータに基づき「適正価格」で売買する

「みなし贈与」を避けるためにも、近隣の成約事例や路線価などを根拠にした「適正な市場価格（時価）」で売買契約を結ぶ必要があります。弊社では、客観的な査定書を作成し、銀行や税務署に対しても説得力のある価格設定をサポートします。

合理的な「売買理由」と「返済計画」を提示する

• 「なぜ今、売買するのか」
• 「親が得た資金はどう使うのか」
• 「子は安定して返済できるのか」

これらを銀行担当者に論理的に説明する必要があります。私たちのような専門家が間に入ることで、銀行が納得しやすい「稟議書の材料」を揃えることができます。

親族間売買ならではのデメリット・注意点

後悔しないために、事前に知っておくべきデメリットも包み隠さずお伝えします。

住宅ローン控除が原則として利用できない

通常の住宅購入では大きなメリットとなる「住宅ローン控除（減税）」ですが、親族からの購入や、生計を一にする親族からの購入は対象外となります。

参考データ（国税庁）：住宅の取得等が、その取得時において自己と生計を一にする親族（中略）からの取得等である場合には、住宅借入金等特別控除の適用はありません。引用元：国税庁No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）

贈与税（みなし贈与）が発生する可能性がある

前述の通り、極端に安い価格で売買すると贈与税の対象になります。また、売主（親）が高値で売却した場合は「譲渡所得税」が発生する場合もあります。税金のバランス調整は非常に重要です。

仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかる

個人間ならタダで済むと思われがちですが、ローンを通すためには以下の費用が必要です。

• 不動産会社への仲介手数料
• 所有権移転登記のための登録免許税・司法書士報酬
• 不動産取得税
• 印紙税

【事例紹介】親族間売買で住宅ローン承認されたケース

弊社で実際にサポートし、融資が実行された事例をご紹介します。

事例1：親の自宅を子が購入し、リフォーム資金も確保した事例

• 状況: 父（70代）所有の戸建てが老朽化。同居予定の息子（30代）が買い取り、リフォームして住みたい。
• 課題: メガバンクでは「親子間」を理由に門前払い。
• 解決策: 弊社で仲介に入り、適正価格での査定書を作成。リフォーム見積もりとセットでフラット35に申請。
• 結果: 住宅購入資金＋リフォーム資金の満額融資承認。

事例2：相続対策として兄弟間で持分売買を行った事例

• 状況: 実家を兄弟2人で相続したが、兄が一人で住むことに。弟はお金が必要なため、兄が弟の持分（1/2）を買い取りたい。
• 課題: 持分のみの売買に対応できる銀行が見つからない。
• 解決策: 権利関係の整理を含め、親族間売買に強い地方銀行へ打診。弟への支払い資金使途を明確化。
• 結果: 弟の持分買い取り資金として融資実行。

親族間売買の住宅ローンに関するよくある質問

頭金（自己資金）なしのフルローンでも借りられますか？

可能です。ただし、諸費用（仲介手数料や登記費用）まで含めたローンでも問題ありません。

親子間売買だと金利は高くなりますか？

フラット35を利用する場合は、親子間でも一般の金利と同じです。ノンバンクを利用する場合は、一般の銀行住宅ローンよりも金利が高くなる（2%台後半～4%代など）ことがあります。

夫婦間での売買にも住宅ローンは使えますか？

夫婦間の売買は、親子間以上に審査が厳しいのが現実です。しかし離婚に伴う財産分与での買取などは取り扱い可能ですのでご相談ください。

まとめ：親族間売買を成功させるには専門家のサポートが不可欠

親族間売買で住宅ローンを通すためのポイントをまとめます。

1. 個人間での直接取引は銀行審査に通らない
2. 不動産会社を仲介に入れ、重要事項説明書を作成する
3. 適正価格を設定し、みなし贈与リスクを回避する
4. フラット35や、事情を汲んでくれる金融機関を選ぶ

親族間売買は、ただでさえ「家族の感情」や「税金の問題」が絡み合い、複雑になりがちです。そこに「住宅ローンの審査」という高い壁が立ちはだかります。

しかし、諦めないでください。正しい手順を踏めば、大切な実家を守り、家族全員が納得する形で売買を成立させることは可能です。

弊社は、親族間売買の豊富な実績を持ち、提携金融機関への打診や、税理士・司法書士との連携によるトータルサポートを行っています。「自分のケースでも借りられるか知りたい」という方は、まずは一度お気軽にお問い合わせください。