先日の泉佐野市T様の住宅ローンの借り換えです
この方の問題点ですが、
・車のローンが有る
・Tさんの年齢が54歳
・担保評価不足
です。
その時の住宅ローンの月々の支払額が185,800円です。
もともと、奥様もパートで払っていたのですが、奥様と
他界され、T様の給料も年々減りとても毎月の支払が
厳しいとの事でした。
このままでは、住宅ローンの支払が出来なくなるとの
事から、息子さんが私の所を見つけ、相談にこられました。
ですので、何としても助けてあげなくてはなりません。
さて住宅ローンの借り換えにあたってですが、
T様の年収は550万円ですので、現在の住宅ローンの残金
2,800万円の20年ですので、これだけで返済負担率は
ギリギリですので、車のローンを残しての借り換えは
難しくなりますので、車のローンを返済できるか、聞いて
みたところ、それは難しいです。との事です。
そうなると、出来るの事は「収入合算」です。
期間延長もあるのですが、この方はそれが出来ません。
ですので、収入合算を検討してもらいます。
奥様がパートなどで収入があれば、収入合算をする事で
返済負担率はクリアします。
Tさんは、先ほど申しましたとおり奥様がいので奥様との収入合算はできません。
そこで、当初相談にこられた、息子さんにお話しすると、
どうしてもお父さんを助けてあげたい。借り換えする事によって
月5万円も返済額が減るのだから、協力出来るのであれば
協力したい。との事です。
息子さんは、大阪市内に奥様とお子様と3人で賃貸マンション
にお住まいでした。
そこで、息子さんには、住宅ローンの連帯保証人になれば
ご自身が住宅を購入する時、その影響で住宅ローンを組むのが
難しくなる可能性が有る事を理解して頂き、収入合算で
進める方向で話しがまとまりました。
まずは、ここで車のローンによる返済負担率はクリアされました。
次の問題は、年齢54歳と言うところです。

銀行によって、申し込み受付年数が60歳までとか、銀行により
少し違いますが、Tさんは54歳なので、問題ないのでは?
と思われるかも知れません。
でも、他に問題が無くても54歳の人が住宅ローンの借り換えで、
銀行に25年2,800万円の申し込みをしても難しいかもしれません。
60歳まで申し込めるのにどうして???ですよね!
銀行は、貸した住宅ローンをどうやって返済してもらえるのか?
という見方をしますので、当然Tさんの場合は、定年60歳の後、
どうやって返済するの?という銀行の疑問を解消しなければ
いけません。
その方法は色々あるのですが、さてどれを銀行に出そうかと
話しをしていると、Tさんは、大手で長年勤務しているので
退職金がある程度出るようなお話しでした。
だいたい退職金がいくら出るのか、分かる資料が無いですか?
と、聞くと、会社から照明が出るとの事ですので、早速
その資料を入手してもらいました。
入手してもらった退職金支給証明書に記載されている
退職金の見込み額は1200万円です。
これは使える!
退職時に退職金で一部返済額軽減の繰り上げ返済を行い、
残った住宅ローンの返済額を計算し、今後の年金額から
返済出来る事の資料を出し、これで銀行に交渉しよう!
と、ここまで資料を整えました。
さて、あとは担保評価の問題です。

今まで、担保評価で引っかかった事はないんですが・・・

実際に、銀行に持ち込み前にまずは、物件の担保評価を 出してもらい、物件だけで減額にならないかを先に調べて もらいました。

そうする事により、お客様の個人情報に審査履歴が残りません から、まずは物件評価をお願いしました!

おー、結構担保評価で減額されるんですね。市内は あまり経験がありませんが、郊外のマンションなど 厳しいようです。 その中で、何行か評価は大丈夫ですよ!と言ってくれた 銀行でやっと交渉に入ります。

返済負担率は、息子さんとの収入合算でクリアするはず なのですが、実は、息子さんが同居でない事から、 それは、出来ません。という銀行も多かったです。 ここまで、担保評価と息子さんが非同居の合算を 認めてもらえる銀行となると、ほんの少しだけ 残りました。

さて、ここからがまたもや交渉、交渉です。 普通に、ポンと出すだけではまず審査にクリアしません。

ここで、T様の定年後の返済計画を担当者に詳しく説明し、 定年しても返済に問題ありませんよ!と担当者にも 納得して頂き、やっと審査に。

実際、ここまでくるのに、3カ月は経過したと思います。 約1週間後、銀行から連絡がきて、「満額審査OKです」 との事です!!!

これで、月々の支払が5万円以上も減り、トータル返済額も 変動を無視して1,300万円以上です。

これには、T様親子に大変喜んで頂きました。

私も、お役に立てて嬉しかったです♪

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