親族間売買とは、親子や兄弟姉妹などの親族同士で不動産を売買することです。
住宅ローンを利用する場合、通常の売買と異なり金融機関の審査が厳しくなる傾向があります。その理由として、住宅ローンのお金が事業資金の返済や住宅以外に親族間で使われると見られるからです。
しかし、条件を満たせば住宅ローンを組むことは可能です。本記事ではその具体的方法と注意点について詳しく解説します。
親族間売買で住宅ローンを利用する理由
親族間売買は親族同士（親子や兄弟などの間）で不動産を売買することを指します。通常の不動産売買と異なり、いくつかの特有の注意点や利点があります。
メリット1: 住宅ローンを肩代わりできる
親族間売買を利用することで、親の住宅ローンを子が肩代わりする形での購入が可能となり、親の住宅ローンの負担が無くなります。例えば、親が所有する家を子供が購入する場合、子供が新たに住宅ローンを35年などの長期年数で借りることで、住宅ローンの月々の負担を軽減できます。また、親は住宅ローンの返済から解放され、老後の生活費に充てることも可能です。
メリット2: 将来的な相続トラブルを防げる
親族間売買は、将来的な相続トラブルを未然に防ぐ効果も期待できます。例えば、親が所有する不動産を子供に売却することで、相続時に発生する遺産分割の争いを回避することができます。また、相続税対策としても有効です。不動産を相続した場合、相続税が発生しますが、生前に売却することで、相続税の負担を軽減できます。ただし、相続税対策として親族間売買を行う場合は、贈与税の発生や評価額の適正性など、注意すべき点があります。
親族間売買で住宅ローンが難しい理由
銀行が融資に消極的な理由
多くの銀行は親族間売買を対象とした住宅ローンを組むことに消極的です。その理由は、贈与や不正な取引と見なされるリスクが伴うためです。銀行は、融資する際に、返済能力や担保価値などを厳しく審査します。親族間売買の場合、通常の不動産売買と比べて、これらの要素が不透明な場合があり、銀行がリスクを高く評価してしまう可能性があります。特に、売買価格が市場価格より低い場合や、親族間で資金の移動がある場合は、銀行は贈与や不正な取引と疑い、融資を断る可能性があります。
他の借金から家を守るためと見られる
親族間売買では、所有者が事業などで借金がある場合、自宅を担保に出したり差し押さえを避けるために、子供に売却して逃れるケースなど懸念されるので、このような理由で銀行は親族間売買での住宅ローンには慎重になっています。
親族間売買でも住宅ローンが通る条件
ノンバンクの利用を検討する
ノンバンクでは、親族間売買でも融資を行う場合があります。ノンバンクは銀行に比べて審査基準が緩い場合があり、親族間売買でも融資を受けられる可能性があります。ただし、ノンバンクの金利は4%近くと銀行よりも高い傾向にあるため、返済計画を慎重に立てる必要があります。また、ノンバンクの中には、不正な業者も存在するため、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
住宅FPコンサルティングの協力を得る
株式会社住宅FPコンサルティングは、親族間売買の実績も多く融資条件のクリア方法や手続きがスムーズに進めることができます。専門家のアドバイスを受けることで、銀行に融資を承認してもらうまでおまかせすることが可能になります。詳しくはこちらをごらんください。
親族間売買で税務署上の注意点
親族間売買では、適正価格で売買しないと「みなし贈与」とみなされ贈与税を課される場合があります。
みなし贈与とは
親族間で売買する不動産の価格を著しく低い価格で売買すると、買主は通常の価格で購入した場合に比べて得をしたことになります。その得をした金額は、税制上、売主から買主へ贈与があったとみなされます。
すなわち、通常2,000万円でえ取引されている不動産を、親から子に1,000万円で売却した場合、子どもは1,000万円安く買えた。つまり1,000万円得をしたということになりますので、その1,000万円に対して贈与税が課せられるということです。
これを「みなし贈与」といいますが、みなし贈与があると、売買をしたにもかかわらず贈与税が課税されます。
3,000万円の特別控除の特例は使えない
通常、本人が住んでいた住宅、または3年以内に住んでいた住宅を売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えますが、親子などの親族間売買では、特別控除は利用できません。
親族の条件ですが、親子や夫婦など「特別の関係がある人」であり、具体的には配偶者や直系血族の人です。
また、それ以外に譲渡人（売主）と生計を一にする者や譲渡人（売主）の親族でその家屋が譲渡された後に譲渡人と同家屋に同居する者も対象外になります。
言い換えれば、親族間売買でも、同居しない兄弟間売買であれば利用可能になります。
親族間売買や親子間売買で住宅ローン控除は使えるの？
住宅ローン控除を利用できる条件としては、下記条件を満たす必要あります。
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 床面積が50平方メートル以上であること、一定の耐震基準を満たしていること
- 買った家に住んでいることです。
- 買主が売主と同居、仕送りをしていないこと
- 買主の年収が3000万円以下であること
が条件となっております。
親族間や特に親子間売買で問題になるのは、4番目の同居をしていないことが条件になります。
買主と売主（親子間）の間で仕送りのやりとりがあったり、一緒に住んでいたりする場合には住宅ローン控除を受けられませんので注意しましょう。
審査通過のための具体的なポイント
住宅としての利用を明確にする
購入した不動産を住宅として利用することを明確にすることで、融資条件をクリアしやすくなります。銀行は、住宅ローンを融資する際に、住宅としての利用目的を確認します。親族間売買の場合、住宅以外の目的で不動産を購入しているのではないかと疑われることがあります。そのため、住宅として利用することを明確にするために、住宅ローンの利用目的を具体的に説明する必要があります。例えば、住宅ローンの利用目的を「親族から住宅を購入し、家族で住むため」と明確に記載することで、銀行の審査に有利に働きます。
合理的な売買価格の設定
市場価格に見合った合理的な価格設定をすることで、融資が承認されやすくなります。銀行は、不動産の評価額を基に融資額を決定します。親族間売買では、市場価格よりも低い価格で売買されるケースが多く、その結果、評価額が低くなり、融資額が減額される可能性があります。そのため、市場価格に見合った合理的な価格で売買することが重要です。
よくある質問（FAQ）
まとめと最終的なアドバイス
まとめ
親族間売買に関する知識と対策をしっかり持つことで、住宅ローンを通すことは十分に可能です。親族間売買は、通常の不動産売買とは異なる点が多く、注意すべき点もたくさんあります。しかし、事前にしっかりと準備をし、専門家の協力を得ながら手続きを進めることで、スムーズな取引を実現することができます。
