このサイトでは、住宅ローンの審査の通らない人の特徴や、該当する場合の対処法などの情報を記載しております。
住宅ローンの通らない原因は？
まず、住宅ローンの審査についてですが、おおきく３つの分野で審査されます。
- 個人の情報
- 勤務先、業種
- 物件の評価
これらについて、審査されます。
詳しい審査内容などは、住宅ローンの審査攻略法を御覧ください。
それでは、上記３つの情報でどういう内容をみられ、どういう場合、住宅ローンの審査が通りにくくなるのかを見ていきたいと思います。
個人の情報について、注意する点
- 年収と返済額
- 現在の借入と返済状況
- 過去の情報
が審査で見られます。
最低限の審査基準として、「返済負担率」という基準があります。
年収に対して、返済額が何％か？により銀行の定めている基準をクリアしているかどうかが審査のポイントになります。
その返済負担率の計算に含まれるのは、今回借りる住宅ローンの返済額と、他に返済している、車のローンやカードローンリボ払いなども含まれてきます。
それらの返済額に住宅ローンの返済額（審査金利で計算）を加えた金額で返済負担率の計算がされます。
カードローンなどについては、現在の返済額が1万円だったとしても、そのカードの極度額を借りた場合の月々の返済額が増える場合は、その増えた金額で計算される銀行もあります。
他の借入金の返済状況につきついてですが、住宅ローンの審査では過去2年分（24回分）の返済状況を調べられますので、その間に遅れや延滞があれば、審査に影響する場合も多くありますので、注意してください。
また、過去のローンで既に返済が終わっている場合でも、完済から5年以内のものは、返済までの2年間の情報が残っているので、こちらも審査の時は注意してください。
その他、住宅ローンの審査において、致命的な情報としては
「異動情報」や「官報情報」になります。
この情報が個人信用情報機関に表示されていれば、まず銀行での住宅ローンの審査には通らないと思ってください。
異動情報とは、ローンの支払いを3ヶ月以上滞納した場合に異動となります。
その場合は、返済してから5年間は異動情報が消えませんので、その間は銀行での住宅ローンの審査に通すことは難しいでしょう。
官報情報は、「自己破産」と「個人再生」があり、債務整理などを裁判所を経由して行った場合に、記載される情報です。
こちらの場合は、記載されてから10年消えないので、かなり厳しくなります。
ただ、こちらの官報情報ですが、個人信用情報機関から削除されていても、銀行が独自に情報を保管されていますので、住宅ローンの審査でそれを調べられると記載が無くても、審査に通らない。ということもあります。
勤務先や業種について審査が厳しくなるケースは
- 自営業
- 法人の役員
- 雇用形態（契約社員など）
- 業種
などが審査に通りにくいようです。
理由として、自営業者の方は住宅ローンの審査として、売上－経費の所得金額で審査されますので、申告所得を抑えられている場合は、通りにくくなっています。
金融機関の審査によっては、青色控除や源泉徴収票など所得にプラスして審査して貰える場合もあります。
また、専従者給与などがありましたら、それもプラスで審査してもらえます。
自営業者の審査の場合、基本的には3年分の確定申告でみられます。
金融機関によっては、3年間の平均所得金額と直近の所得金額のいずれか低い金額kで、審査されますので、その点を注意してください。
法人の役員の場合ですが、通常の会社員の場合は源泉徴収票だけで、住宅ローンの審査をしてもらえるのですが、法人の役員の場合は、源泉徴収票以外に決算書3年分の内容も住宅ローンの審査の対象になってきます。
決算書の内容で、直近が赤字、債務超過になっている。などの場合も基本的には住宅ローンの審査には通りません。
雇用形態についてですが、契約社員などは審査に通りにくくなっています。
ただ審査する銀行にもよりますが、勤続年数3年以上などの一定の条件をクリアしてる場合は、審査に通る可能性もあります。
上記、問題のない会社位の方であっても、業種によって審査が厳しくなる場合もあります。
経験上、住宅ローンの審査が厳しくなってる例として
ドライバー、金融業、パチンコ店
の従業員の方なども住宅ローンの審査に通りにくかったです。
その他で、保険の外交員の方などで、ご自身で確定申告を敷いている人なども上記の個人事業主の内容をクリアしないと、住宅ローンの審査が通らないケースも多いです。
物件の問題について注意する点
- 築年数
- 前面道路
- 建ぺい率・容積率
築年数についてですが、これは中古住宅の購入の場合など問題になるケースがあります。
フラット３５などについては、適合証明の審査が通れば問題ありませんが、金融機関によっては、不動産の構造によって、最大築何年までしか住宅ローンが組めない。という審査基準があるところもあります。
前面道路については、一般の道路は問題ありませんが、43条但し書き道路なども場合も金融機関によって、取り扱い不可、周りの承諾の書面の取り付け。など対応が違ってきます。
今は、少なくなってきていますが、建築基準法の定める建ぺい率や容積率をオーバーしている場合は、一般的には住宅ローンの審査は厳しくなってきます。
これら、住宅ローンの審査に通りにくい場合をお伝えしましたが、上記の条件にあてはまっていたら、住宅ローンの審査に通らないのか？と思われるかも知れませんが、ここからは、住宅ローンの審査に通す方法をお伝え痛いと思います。
住宅ローンをどうしても通したい場合は
まず審査に通らない場合、何が原因なのかを上記の中から調べる必要があります。
個人の情報についてですが、年収からの返済負担率が審査基準をオーバーしている場合の審査の通し方ですが、
・借入期間を延ばす
・返済負担率のゆるい金融機関
・住宅ローンの審査金利の低い金融機関
・他のローンなどを1本化する
などの方法で、住宅ローンの審査に通す方法があります。
過去の借り入れ情報などに不安がある人は、個人信用情報の開示を請求して、まずは確認してから、住宅ローンの審査を通す方法を考えたほうがいいと思います。
勤務先などの理由で審査に通りにくい人ですが
・自営業の場合は、青色控除や減価償却費を見てくれる金融機関
・法人の役員の方は、住宅ローンの審査で決算書が必要ない金融機関
・雇用形態や業種で気になる方は、そこを問わない金融機関
などで対応してくれる金融機関を探すことで住宅ローンの審査を通る確率が高くなります。
物件については、審査や評価の出し方は、金融機関によってかなり違ってきますので、自分の審査で懸念される部分について、強い金融機関に交渉するのが住宅ローンを通す近道になると思います。
これら、どこの金融機関が全て対応できることでは、ありません。
銀行によって、審査基準が違いますので、住宅ローンの通りにくい理由は何か？まずは、それをつきとめ、そこの審査がゆるい金融機関に交渉すること必要になります。
注意していただきたいのは、むやみに申し込んで、住宅ローンが通らなかった。という結果がでると、その情報は、他の金融機関に分かりますので、あまり、やりすぎると、だんだん審査が通りにくくなってきますので、注意してください。
もし、何か住宅ローンについて、不安なことがありましたら、いつでもご相談ください。
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