マイホームは一生に一回の買い物と思って購入しても子供が大きくなったり、生活環境の変化により、マンションを買い換えるって方も、おられます。
今回は、マイホームやマンションの買い替えで注意するポイントなどをお伝えします。
売却予定のマンションに住宅ローンが残っているか？
マンションを住みかえで買い替えする場合、まずそのマンション（売却するマンション）に住宅ローンが残っているかいないかにより大きく変わってきます。
元々のマンションに住宅ローンがなければ、売却価格や引渡し時期を自由に決められますので問題はありませんが、住宅ローンが残っていれば気を付けないといけないポイントが２つあります。
マンションの買い替えですので当然、今住んでいる家を売却することになります。
マンションの売却価格が住宅ローンの残金額より高く売れるか
この時に、今の住宅ローンの残高より高く売れるのか？がまず注意するポイントになります。
マンションの売却価格が、今の住宅ローンの残高より高く売れれば、買い替えマンションの住宅ローンについてはそれだけを考えていればいいのですが、もし、マンションの売却価格が今の住宅ローンの残高より低いときは、通常、自己資金で不足分を補う必要が出てきます。
もし、マンションの売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合
しかし、この自己資金がどうしても不足してしまうケースって実は結構あるのです。
そのような時のために銀行ではマンションの買い替え時の不足分を補ってくれる住み替えローンという商品があります。
住み替えローンとは、マンションの買い替えの時に、売却時の不足分についても新しい住宅ローンでカバーしてくれるというものです。
例えば、買い替え前のマンションの住宅ローンが2,500万円残っていて、売却価格が2,000万円の場合、住宅ローンを返済するにも500万円足りません。
そして、新しく購入するマンションや住宅の金額が4,000万円として全額住宅ローンで借りる場合は4,000万円＋500万円つまり、4,500万円の住宅ローンが必要になってきます。
それを可能にしてくれるのが、住替えローンというものです。
住み替えローンも銀行により方法が異なる
ただし銀行によっては住宅ローンを１本で融資してくれるところや、２本に分けて融資するところがあります。
買い替えにより住宅ローンが２本に分けられる場合、金利が新しい家は優遇金利が使えますが、買い替え前のマンションの住宅ローンの残債については、あまり金利を優遇さない場合があります。
また諸費用についても、住宅ローンに組み入れた場合、１本で住宅ローンを組んでくれる所と諸費用ローンといって、２本に分けられる銀行もあります。
諸費用ローンについては、通常の金利より高く設定されておりますので、どこの銀行を利用するかによって、住宅ローンのトータルの支払額が変わってきますので、ご注意ください。
マンションの買い替えで今の家の引渡時期により問題になる事が多い
もうひとつのポイントは、引き渡しの時期の問題です。
一番理想なのが、今のマンションの売却が決まり、新しい住宅を購入して今のマンションの引き渡しと同時に新しい家への引っ越しが出来れば理想です。
でも、実際は中古住宅や完成物件でないと中々このようにスムーズにはいきません。
なぜかと言うと、新築の場合新しい家の購入から引き渡しを受けるまで時間がかかるからです。
マンションの買い替えの場合でも、売り出しはマンションが完成するまでに販売しますし、新築住宅も今や建売でも売り建てと言って、契約してからある程度自由な設計で家を建てたりしていますし、ましてや注文住宅はそのものですね。
そうなると、今のマンションを売却したその購入者は、新しい家が出来るまで待ってくれるのか？がポイントになります。
待ってくれない場合は、その間仮住まいに住む事になります。
そうなれば、２重の引っ越し代や仮住まいの家賃など余分にかかる事があります。
そのため、購入者さんに少し金額を下げるので引き渡しを待ってほしい。
といった交渉も可能になるかもしれませんね！
マンションの買い替えは住宅ローンの審査が通りにくい？
それと、もうひとつ大事な事ですが
マンションの買い替えの場合、売却に関しては相当な裏付けが無いと新しい家の住宅ローンの審査が通りにくいです。
もう売却が決まっていることが理想になります。
なぜかというと、もし売却できなかったら？と銀行は考え、それを踏まえて、今の住宅ローンと新しい住宅ローンの２つ借りたものとして審査したりします。
先程の例で言いますと、2,000万円で売却できれば、4,500万円でいいのですが、もし売却できなければ、売却できるまで6,500万円の住宅ローンが残る事になります。
そのため、6,500万円の住宅ローンとしての審査をされるからです。
という事で、住宅ローンのあるマンションの買い替えでは、
「マンションの売却価格と住宅ローン残高」と「引き渡し時期」が重要になってきますね。
