年収400万円で住宅ローン3,000万円は無謀か?借入可能額はいくらか計算してみた

これから家を買おうという方、いろんな理由があると思いますが、多くの方は新生活のスタートやお子さまの成長のタイミングがきっかけではないでしょうか。

そう、多くの方は働き盛り。年齢でいうと20代後半から30代後半の方が中心です。理想の住まいに、さぞ期待を膨らまされていることでしょう。都心近郊、庭付き、新築……etc 条件をあげればキリがないと思いますが、住まいの夢を叶えるためには、現実もしっかりと見据えなくてはなりません。

現実。それはやはりお金の問題。

20代、30代の方の平均年収は現在およそ400万円と言われています。この年収で一体どれくらいの住宅ローンが借りられるのでしょうか? そして、いくらくらいの住まいを想定するのがよいのか、一緒に考えていきたいと思います。

年収400万円で借りられる住宅ローンの限度額と月々の返済額は?

そもそも、年収400万円で住宅ローンが通るのか、ご心配の方もいらっしゃると思います。

ですが、これに関してはご安心を。一般的に年収400万円あれば住宅ローンは問題はありません。

信用条件などに問題がなければ、まず問題ない年収と言えるでしょう。

では、次にいくら借り入れができるのか?

多くの銀行は借り入れ限度額を年収ごとの返済負担率によって算出します。返済負担率とは、年収に対する返済可能額の割合です。

例えば、年収400万円で住宅ローンを年間100万円返済していたとしたら、年収の4分の1が住宅ローンですので、返済負担率は25%という計算になります。この返済負担率が年収によって変わってくるのです。

銀行によって審査内容が異なりますが、多くは年収が400万円以上と400万円未満では、返済負担率が違います。

返済負担率はフラットを代表するように400万円以上で35%以内、400万円未満の場合30%以内という基準で見られる場合が多いです。

多くの銀行がおおよそこの水準かと思われます。

ですので、年収400万円でMAX借りられるのは、400万円の35%。つまり、年間140万円の住宅ローン返済におさまる金額となります。これを月々になおすと、116,666円が毎月の返済額になります。

 

年収400万円と399万円の場合の住宅ローンの借入可能額の差

では、総額でいくら借りられるのでしょうか?

変動金利で考えると、現在、一般的な銀行は低金利で優遇幅が最大だと0.429%の金利などがありますが、この金利で計算すると4,500万円ほど借りることが可能のようですが、実際は違います。

今時点では、0.429%で住宅ローンを借りれても、この金値は変動金利なのでいつまでもこの金利が続くか分かりません。

ですので、銀行は貸出金利は0.429%にしていますが、将来金利が上がっても返済に問題がないように、少し高い目の金利で返済負担率を計算しています。

これを審査金利や審査レートと言いますが、多くは3%で見ているようです。他には4%や10年固定の金利で計算しているところもあります。

ただし、フラット35は審査時の実行金利で返済負担率を計算しています。フラットの場合は全期間固定ですからね。

では例えば35年で住宅ローンを組む時審査金利を3%とした場合

400万円なら3,030万円

399万円なら2,590万円

と、年収が1万円の差でも住宅ローンの借りれる金額は440万円も変わってきます。

他に車のローンなどある場合は?

他に車のローンなどがあると住宅ローンの申し込み金額にも影響が出てきます。

例えば、車のローンの残りが50万円であっても、その返済金額が月々3万円だとすると先ほどの年収400万円の人は、住宅ローンの申込み限度額が2,250万円になってしまいます。

車のローン月3万円×12=36万円を年収から控除して計算されるためです。

多くの人が勘違いしているのですが、ローンの残っている金額ではなく、月々の返済額で審査されるという点です。

あと年収何倍までなら大丈夫?という質問も受けますが、だいたい年収の7倍位が妥当なんではないでしょうか?

そうなれば、年収400万円の場合は住宅ローンは2800万円が妥当なのでしょうか?

これらは、あくまで銀行の審査する時の基準ですので、銀行が貸してくれるから返済していけるという考えは良くありませんので、注意してくださいね。

ちなみに銀行の住宅ローンの審査では、年収は税込の源泉徴収票に書かれている支払金額で審査されます。

フラット35の借入可能額

変動金利では審査金利を3%で計算したので3,030万円という結果になりましたが、希望物件がその予算を超える額であったら困りものですよね。あきらめて予算内の物件を探すも、ついつい希望物件と比べて家が決まらないなんて負のスパイラルに陥ることもあるでしょう。

できれば予算を増やしたい。そういう方におすすめなのがフラット35です。フラット35のいいところは、金利が景気に左右することなく、ずっと変わらないところです。その分、変動金利よりは金利が高めなのですが、現在(2018年11月)金利の最頻値は1.45%となっています。これを35年で計算すると、総額およそ3800万円借りることが可能です。しかも、金利が上がるという不安もありません。家計に占める割合が大きい住宅費。毎月のローンが同じというのはありがたいですよね。

担保評価額も影響する

返済負担率を中心に住宅ローンの借入額について説明しましたが、実は、担保評価額も借り入れ額に影響します。

担保評価額とは銀行が独自で調査を行うものですが、3000万円の物件に対して、評価が2000万円だと2000万円以上借りることができません。

新築物件であれば借入金額=不動産評価額とみなしてもらえるケースが多いのですが、中古物件の場合、建物を低く評価される場合がありますので中古を希望の方は注意が必要です。

本当に住宅ローンを返済していけるのか?

年収400万円の人の住宅ローンについて、ここまでご理解いただけたと思いますが、ここでは個別のケースについて触れたいと思います。銀行が貸してくれるお金は、あくまでも一般的な計算上です。そのお金を最大に借りて家を建てる人ばかりかというと、そうではありません。住宅ローンは生活費の一部です。ほかにお金のかかることがあれば、住宅予算を減らすのは当然です。例えば、趣味にお金の必要な方、子だくさんで教育費にお金のかかる方、定年まで働くかどうか不安な方、住宅ローンはきつくなりませんか? また、今はよくても、将来、教育費がかかる時期にローンを維持できるか、共働きの場合、奥様が働けなくなった時に苦しくならないかなど、長い人生を見越しての住宅ローン設計が必要になるのは当然です。

また、完済時期についても一考が必要です。今回は35年で計算しましたが、35年後はあなたにとっていくつの時期でしょうか? 定年後であれば、生活費が減るにもかかわらず、住宅ローンはかかってきます。退職金で残額をペイできるのが、そこまでの試算が必要です。

よく、住宅ローンの返済額は年収の25%までとか30%までにしましょう。

と、ありますが その点も税込年収で考えるのか税抜きの手取り収入で
考えるのかによっても金額が変わってっ気ます。

安心なのは、ライフプランでキャッシュフロー表を作って確認することが大切ですね。

大きな金額の住宅ローンを借りやすくするにはどうしたら良いのか?

「不動産は年収の5~6倍が妥当」という通説があります。年収400万円だと住宅ローンは2,000万円~2,400万円くらい射程範囲ということになりますが、ここまでの話で、これはあながち間違いでないと言えると思います。銀行で借りられるだけ借りるのではなく、諸費用や今後の生活費を鑑みて住宅予算を決めたほうがいいということです。

それでも、予算度外視でどうしても理想の家が買いたいという方は、奥様も働いて収入合算という手段があります。ご主人の年収400万円+奥様の年収〇〇〇万円で、お金を借りるのです。ですが、これをするからには、奥様の育休時期をカバーする貯えも必要ですし、その後、奥様が働きをやめた場合のリスクも考えなくてはなりません。それならば、頭金を多く、返済期間も長くして、比較的多く借りられるフラット35でローンを組むのがベターと言えるのではないでしょうか。

以上、住宅ローンの借り過ぎには注意しましょう!

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