親の住宅ローンを子どもが払う方法は？
住宅ローンの相談でたまに、親が定年したので住宅ローンの支払いを子どもが引き受けるにはどうしたらいいのか？という相談があります。
一般的には、住宅ローンを引き継ぐには、「債務引受」と言って銀行に審査をしてもらう必要があります。
ただ、基本的には審査が厳しいのが現状です。
その場合は、銀行を変えて住宅ローンを借り換えをする方法になります。
親の住宅ローンを子どもが借り換えできるのか？
というふうに、息子がお父さんの住宅ローンの借り換えは出来るのでしょうか？
通常は、住宅ローンの借り換えは名義がそのまま借り換えしないといけません。
新しい銀行がお父さんの住宅ローンの返済のために子供に住宅ローンを融資する場合の問題点ですが
- 住宅ローンの名義が変わる
- 不動産の名義が父名義なので所有権の移転が必要になる
- 名義が変わることにより贈与税がかかる可能性もある
のような問題点があり、多くの銀行は住宅ローンの審査すらしてもらえない場合があります。
このケースの場合、銀行は住宅ローンの借り換えとして受け付けてもらえるのでしょうか？
上記の問題があり、住宅ローンの審査をしてもらえる銀行でも、申し込み方法が変わってきます。
親から子どもへ住宅ローンの借り換えの審査
通常の借り換えのように、息子さんが住宅ローンの申し込みを行い、お父さんは担保提供者として審査に出す方法です。ただし、その場合不動産の名義を50%以上息子が所有する必要があります。ここで所有する不動産の価格とお父さんの住宅ローンの残高に差額がある場合、贈与税が必要になる場合もありますので、注意が必要です。
親子リレーで審査する
こちらの方が流れとしてスムーズかと思います。これならお父さんで住宅ローンの借り換えで審査に出し息子が連帯債務者になってローンを引き継ぐかたちでの申し込みになります。そのため不動産の名義も住宅ローンの名義もお父さんのままで借り換えできますので、先ほどのように税金の心配もありません。
親子間売買で住宅ローンの審査をする
一般的に銀行で親子間売買は受付しませんが、親子リレーの対応ができない金融機関の場合、親子間売買で対応される場合もあります。
この場合は不動産の売買になりますので、お子様の年齢が45才未満であれば、申込み年数が最大35年にできますので多少の諸費用が必要になりますが、月々の支払額は減らせるのではないでしょうか？
注意点として、
- 親族間の場合、居住用不動産の3,000万円控除が使えないので購入額より高い金額の場合は注意が必要
- 上記とは異なり、相場よりかけ離れた金額の場合は相続税の心配がある
ということで、売買価格には注意する必要があります。
借り換えの場合は、基本的に今の住宅ローンの残年数しか借りられないですので、返済金額を減らしたい場合は不動産の売買も検討してみてはいかがでしょうか？
子供がローンを引き継いだ場合
上記のどの方法で住宅ローンを借り換えできたとしても、注意していただきたいのは、住宅ローンをお子様が引き受けると今後お子様が結婚などで家を出たとしても、住宅ローンが残っているとご自身の住宅を購入するときにそのローンが審査の影響になりますので、その点はご周囲くださいませ。
また、定年後のお父様の住宅ローンの場合は、金利も高く返済年数が短いのでそのまま借り換えても金額が大きく下がらない場合もあります。そんな時は、期間を延ばして借り換えするのもひとつの方法です。
ただ年数が増えるので借り換え効果のメリットは少し減りますが、今後のライフプランを考えキャッシュフロー表などで計画をたててみては如何でしょうか？
親の家の名義を子どもに変更する3つの方法と費用
親名義の住宅ローンを子どもが引き継ぐ際は、家の名義（所有権）も子へ移すのが一般的です。方法は大きく3つあり、かかる税金・費用が異なります。
① 売買（親子間売買）
親から子へ適正価格で売却して名義を移す方法。子が新たに住宅ローンを組めるのが利点ですが、親族間売買は審査が厳しく対応銀行が限られます。
② 贈与
無償で名義を渡す方法。手続きは簡単ですが贈与税が高額になりやすく、相続時精算課税制度の検討が必要です。
③ 相続（親の死亡後）
費用は最も安いですが、生前には実行できません。
名義変更にかかる費用の目安
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 登録免許税 | 評価額の2%（売買・贈与）／相続は0.4% |
| 不動産取得税 | 評価額の3%（相続は非課税） |
| 司法書士報酬 | 数万円〜 |
※税率・軽減措置は税制改正で変わる場合があります。具体額は税理士・専門家にご確認ください。
⚠️ 住宅ローンが残る家の名義変更は、銀行の承諾が必須です。無断で変えると契約違反（一括返済請求）になることも。
どの方法が得かは家庭ごとに違います。当社は特定の銀行や不動産会社に属さない中立のFP（CFP）として、創業20年・相談6,700件の実績から、税負担と住宅ローンの両面で最適な方法をご提案します。まずは無料メール相談でお気軽にどうぞ。
その他【リバースモーゲージ】
少し話が変わりますが、子供にローンを引き継ぐのは住宅ローンの返済が厳しくなってきた場合だと思います。
その場合は、子供に引き継ぐ他の方法として「リバースモーゲージ」という方法もありますので、そちらも検討してみては、いかがでしょうか？
実際の親名義の住宅ローンの借り換え事例
実際の親から住宅ローンの引き継ぎをしたいという理由で相談にこられたのですが、親から子へ住宅ローンの借り換えで対応させていただきました。
お客様が、フラット35に申し込もみをしたようなのですが、審査の承認を得られず、当社に相談にこられました。
今の金利が4.0%と高いので、借り換えするメリットもありますね。
内容をヒアリングさせていただいて、今回の住宅ローンの借り換えでの審査の問題点は、元々の住宅ローンはご両親の名義で不動産もご両親になっていた。
という点です。
父親の年齢が70歳、母が71歳でお二人とも年金生活です。
年齢や収入面で父親での借り換えはできません。
そこで、同居している娘さんでの住宅ローンの借り換えの審査を受ける事にしました。
フラット35の申込みでダメだったように、ポイントは住宅ローンの名義と不動産の名義を変えることです。
娘さんの年収や勤続年数などは何も問題はありません。
今回は、名義の変更の1点でした。
名義変更可能で借り換えできる銀行と交渉することになりました。
あと、名義変更の方法については、贈与での変更ですのでこの点も贈与税がかからないように、税理士に確認をとったり税務署に確認したりして、贈与税のかからないよう確認も重要になってきます。
あと借り換えにあたって、元の住宅ローン（住宅金融支援機構）の残高2,112万円ありまして、残基間が16年でした。
当時の住宅金融公庫の最長年数も80歳までだと思うのですが、どうしてなのでしょうか？
今回の結果、お客様の希望のとおり住宅ローンと不動産の名義を娘さん１本に統一し、自己資金の持ち出しもなく住宅ローンの借り換えを成功させることができました。
親から子へ住宅ローンの引き継ぎ（借り換え）のメリット
| 借り換え前 | 2,112万円 金利4.0% 残基間16年 月支払額149,106円 |
| 総支払額28,628 万円 | |
| 借り換え後 | 2,200万円 金利0.6% 残基間16年 月支払額120,199円 |
| 総支払額 23,078 万円 | |
| 月支払額の差額 ： 28,907 円 支払い総額の差額 ：555 万円 しかも、今後の団体信用生命保険 661,900円も不要に！ | |
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