父親の住宅ローンを息子で借り換えをする場合銀行によって審査が違います

父親の住宅ローンの借り換え

住宅ローンの借り換えの相談でたまに、父親の住宅ローンを借り換えたいのですが、どうすればいいですか?

という質問があります。

通常は、借り換えは同じ条件で行うのですが、父親が定年退職後だった場合は年収が無いと見られますので、住宅ローンの借り換えは難しくなってきます。

こんな時に、お子様からの相談で私が払うので借り換えしたい!という要望もあります。

父親の住宅ローンを息子が借り換えできるのか?

というふうに、息子がお父さんの住宅ローンの借り換えは出来るのでしょうか?

通常は、住宅ローンの借り換えは名義がそのまま借り換えしないといけません。

新しい銀行がお父さんの住宅ローンの返済のために子供に住宅ローンを融資する場合の問題点ですが

  • 住宅ローンの名義が変わる
  • 不動産の名義が父名義なので所有権の移転が必要になる
  • 名義が変わることにより贈与税がかかる可能性もある

のような問題点があり、多くの銀行は住宅ローンの審査さえしてもらえない場合があります。

このケースの場合、銀行は住宅ローンの借り換えとして受け付けてもらえるのでしょうか?

上記の問題があり、住宅ローンの審査をしてもらえる銀行でも、申し込み方法が変わってきます。

父親から息子へ住宅ローンの借り換えの審査

通常の借り換えのように、息子さんが住宅ローンの申し込みを行い、お父さんは担保提供者として審査に出す方法です。ただし、その場合不動産の名義を50%以上息子が所有する必要があります。ここで所有する不動産の価格とお父さんの住宅ローンの残高に差額がある場合、贈与税が必要になる場合もありますので、注意が必要です。

親子リレーで審査する

こちらの方が流れとしてスムーズかと思います。これならお父さんで住宅ローンの借り換えで審査に出し息子が連帯債務者になってローンを引き継ぐかたちでの申し込みになります。そのため不動産の名義も住宅ローンの名義もお父さんのままで借り換えできますので、先ほどのように税金の心配もありません。

親子間売買で住宅ローンの審査をする

一般的に銀行で親子間売買は受付しませんが、親子リレーの対応ができない金融機関の場合、親子間売買で対応される場合もあります。

子供がローンを引き継いだ場合

上記のどの方法で住宅ローンを借り換えできたとしても、注意していただきたいのは、住宅ローンをお子様が引き受けると今後お子様が結婚などで家を出たとしても、住宅ローンが残っているとご自身の住宅を購入するときにそのローンが審査の影響になりますので、その点はご周囲くださいませ。

また、定年後のお父様の住宅ローンの場合は、金利も高く返済年数が短いのでそのまま借り換えても金額が大きく下がらない場合もあります。そんな時は、期間を延ばして借り換えするのもひとつの方法です。

ただ年数が増えるので借り換え効果のメリットは少し減りますが、今後のライフプランを考えキャッシュフロー表などで計画をたててみては如何でしょうか?

実際の親名義の住宅ローンの借り換え事例

今回のお客様は、同業のファイナンシャルプランナー(FP)からの紹介です。
 
そのFPの方も、住宅ローンの借り換えのお手伝いをしているのですが、フラットの取次しか行っていないようです。
 
紹介していただいたお客様も、フラットに申し込もみをしたようなのですが、審査の承認を得られず、当社に相談にこられました。
 
今の金利が4.0%と高いので、借り換えする必要はありますあね。
 
 
内容をヒアリングさせていただいて、今回の住宅ローンの借り換えの審査の問題点は、
 
元々の住宅ローンはご両親の名義で不動産もご両親になっていた。
 
という点です。
 
 
父親の年齢が70歳、母が71歳でお二人とも年金生活です。
 
 
年齢や収入面で父親での借り換えはできません。
 
 
そこで、同居している娘さんでの住宅ローンの借り換えの審査を受ける事にしました。
 
 
フラット35の申込みでダメだったように、ポイントは住宅ローンの名義と不動産の名義を変えることです。
 
 
娘さんの年収や勤続年数などは何も問題はありません。
 
 
今回は、名義の変更の1点でした。
 
 
 
名義変更可能で借り換えできる銀行と交渉することになりました。
 
 
あと、名義変更の方法については、贈与での変更ですのでこの点も贈与税がかからないように、税理士に確認をとったり税務署に確認したりして、贈与税のかからないよう確認も重要になってきます。
 
 
あと借り換えにあたって、元の住宅ローン(住宅金融支援機構)の残高2,112万円ありまして、残基間が16年でした。
 
 
当時の住宅金融公庫の最長年数も80歳までだと思うのですが、どうしてなのでしょうか?
 
 
今回の結果、お客様の希望のとおり住宅ローンと不動産の名義を娘さん1本に統一し、住宅ローンの借り換えを成功させることができました。
 

ローン借り換えのメリット

借り換え前 2,112万円 金利4.0% 残基間16年 月支払額149,106円
総支払額28,628 万円
借り換え後 2,200万円 金利0.6% 残基間16年 月支払額120,199円
総支払額 23,078 万円

月支払額の差額 :  28,907 円  支払い総額の差額 :555 万円
しかも、今後の団体信用生命保険 661,900円も不要に!

住宅ローンの審査の詳細については
住宅ローンの審査の内容と攻略方法を御覧ください