今回は変動金利の特徴ですが、こちらで説明するのは、
都市銀行や地方銀行の短プラ連動住宅ローン変動金利の住宅ローンや借り換え
した場合の説明です。
変動金利といえば、返済額がコロコロ変わって不安。という話をよく聞きます。
さて、実際にそんなにコロコロ返済額が変わるのでしょうか？
変動金利の仕組みは、「金利は年２回見直されるけれども、返済額は５年間
変わりません」ということです。
住宅ローンの変動金利は、毎年４月と１０月の年２回金利が見直されています。
しかし、見直されて金利が変わったからといって、当初から５年間は返済額は
変わりません。
では、どうなるのでしょうか？
たとえば、現在の元利金等返済の住宅ローンの返済額が元利とも１０万円とします。
（元金部分６万円と利息４万円）
もし、１０月の金利見直しで金利が上がり、利息が５万円になったとします。
（実際の金利計算（概算）は、残金×金利÷１２です）
そうなると、本来返済しなくてはいけない金額は、１１万円になります。
でも、すぐに１１万円にしないで５年間で様子をみるため、今までの返済額
１０万円が５年間据え置かれることになります。
では、その差額はどうなるの？という疑問が出てきます。
変動金利の特徴で金利の見直しは年２回ですが、返済額は
５年間変わりません。と説明させていただきました。
では、途中で変わった金利はどうなの？という事ですが、
５年経過するまでは、今の返済額がそのまま続きます。
例えば、月１０万円の支払で、内訳が元金６万円利息４万円とします。
金利が上がり、月１１万円になった場合でも返済額は１０万円の
ままになります。（元金５万円利息５万円になります）
利息は、金利の変更に合わせて変わりますが、元金は当初払っていた
１０万円－利息になります。
そうなんです。元金で調整されるのですね。
それで、５年後に残った元金と残期間、その時の金利で返済額が
決定されます。
例えば、金利が上がり続け返済額が１０万円から２０万円になったら？
例えばですので、こんなに上がる事はまずありませんが・・・
そうなっッた場合、サラリーマンの場合給料が一気にそんなに上がりません
ので、返済できませんよね？
そこで、125％ルールというのがあります。
これは、返済額を見直した時に前回の返済額の125％以内に収めるというルールです。
一般的には、金利は上がりっぱなしという事はありませんので、５年で調整している
のでしょうね。
ただ、１２５％になってもその部分が利息におっつかないと、未払い利息というものも
発生します。
あまりこういう事には、ならないと思いますが、一応決まりでその未払い利息は
最終返済時に決済することになっております。
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